节能水泵能节能多少?物业公司能从中获利多少?
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发布时间：2022-05-03 07:14
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时间：2023-10-13 21:37
一、科学、合理的设计是降低住宅工程造价关键
房地产开发企业往往把控制工程造价的重心放在施工阶段，尽管有效，但毕竟属于“亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制工程造价，就要把重点放在前期阶段，尤其是抓住设计这个关键阶段，根据有关资料统计，在可行性研究、设计、施工等各阶段中住宅的工程设计阶段对工程造价的影响约占75％，在住宅工程开发过程中，设计费虽然所占工程投资的比例不大，但设计阶段却是影响项目投资最大的阶段。住宅设计是确定工程的总体布局、建筑物外观、结构形式、内部结构、装修标准等技术问题，在工程设计阶段采用以下措施能有效地完善工程设计：
（一）方案设计的比选：在方案设计阶段可集思广益进行多方案比选、优化，采取方案设计招投标，以达到设计的先进性、造价合理性的目标。
二）实行限额设计：实行限额设计对防止项目投资失控非常重要，且效果立竿见影。这在控制措施中属于主动型措施，即事前控制措施。在满足工程建设规模、工程质量、施工方案的前提下推行限额设计，应从以下几个方面着手：
1. 科学、合理的限额设计。工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的，批准后就作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的，批准后就作为施工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。首先必须加强可行性研究报告的编制，通过对多种设计方案和投资进行反复论证，选择的方案必须是技术上先进可靠、经济上合理，这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的*，初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象，由此引起的有关专业投资限额变化，在一定范围内是允许的，但必须进行认真的核算和调整，才能为施工图设计设置科学、合理的投资控制目标。施工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额内进行。由于施工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善，因此在施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较，以确保施工图预算不突破概算。总之，必须树立“投资目标一经确定，就成为该工程的最高限价”观念，这样才能实现工程投资限额控制目标。
2. 运用价值工程原理。在每个设计阶段，每个专业人员应认真运用价值工程原理，从住宅的功能和成本两个角度综合评价，使功能和造价协调。按价值=功能/造价的公式做比较：a、功能提高造价降低；b、功能不变，造价降低；c、在允许幅度内适当提高造价，从而使功能大大提高；d、造价不变，功能提高，从中优选最佳设计方案。在满足需要、消耗材料和经济指标上的可比前提下，进行经济和效益评价是实现限额设计控制目标的重要方法。只有这样，才可能实现限额设计的投资控制目标。例如：*每平方米建筑面积中的钢筋含量，一般小高层建筑钢筋可以控制在70kg/m2以内，高层建筑可控制在90kg/m2以内，若达到该目标，房地产企业可给予设计单位适当奖励。
3. 技术与经济相结合。在工程设计中，不少设计人员缺乏经济观念，重技术，轻经济，在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，造成工程的极大浪费，经济管理人员常常只管算帐，不管技术，也不从工程造价来控制或约束设计，从而使技术和经济严重分离，无法实现限额设计。为克服上述弊端，项目管理人员要根据各阶段、各专业适时进行价值工程比较，加强督促，并通过经济手段的约束，在签订设计合同时提出技术经济要求，确定每平方米建筑面积中的钢筋含量、混凝土用量、单方造价等，采用奖惩制度，来保证限额设计的实现。
在设计阶段，设计单位要多与房地产企业交流、配合，结合市场销售的要求，把技术与经济有机的结合起来，设计出功能适宜、技术先进、符合市场、经济合理的工程设计蓝图，让建筑不再成为遗憾的艺术。
（三）注重节能设计与标准图的利用：充分利用自然光，处理好太阳光的遮阳与反光的问题。使墙体保温，外窗保温，外窗面积不能太大，使热传导系数r降低，取得既节能又节资的效果。采用节能灯具再辅以自动数字调光，使单位面积耗电为正常的1/2～1/3，另外也可采用高效节能电梯，节水卫生洁具，太阳能光伏电池和太阳能热水系统。利用节能技术，可能会造成部分节能系统造价的提高，但可以在建成后下降的运行成本—物业管理费中收回。能利用标准图尽量利用，因标准图多次使用在结构方面是可靠的，在造价方面是经济的。
（四）严格图纸会审：图纸会审是出图前的最后一道关口，为避免施工中出现错、漏、碰、缺现象，必须组织各专业对图纸进行会审，从各专业角度对设计图纸进行全面审核，以提高设计质量，避免因设计考虑不周或过失造成的修改和经济损失。
（五）引入设计监理：房地产开发企业在委托设计时，引入设计监理，通过设计监理来控制设计方案、设计深度、工程项目投资。设计监理能有效的协助房地产企业把握设计的科学性和合理性。
设计阶段投资控制的最终目的是从组织、合同、经济、技术、信息等方面采取措施，选择一个技术上可行，经济上合理的最优化的设计，以便投资控制的目标实现优化。
房地产开发企业在明确工程建设项目时就要开始有意识的控制投资，在投资决策阶段，按照有关规定编制的投资估算，经有关部门批准，即为控制工程的总投资。在项目投资决策后，投资控制的关键在设计阶段。房地产企业抓住工程设计、招投标、合同、决算几项环节，针对每个工程的具体情况，拿出切实可行的措施，把控制工程造价的理念渗透到工程的每个角落，就能严格控制好工程造价，达到企业获利的目的。
二、合同管理、施工招标是控制工程造价的重要环节
对施工单位的选择必须慎重，施工单位的优劣直接影响到工程施工的成败，也是控制工程造价的重点，为了选择优秀的施工单位，就必须通过施工招投标方法，这样既引进了竞争机制，又降低了工程成本。选择施工企业即要考虑施工企业的建设业绩、资信情况、技术实力和技术装备等，还要考虑施工企业自身的生产、经营情况。上海作为国际大都市，在工程造价管理方面也要与国际接轨，工程招投标应采用工程量清单报价。使施工企业能自主报价，通过竞争确定工程承包价，有利于房地产企业选择合适的承包商。
严格按照有关的法律法规和合同规则，进行招投标方法确定施工单位后，在签订工程承包合同时，要正确、合理地运用合同条款和有关法律法规，订立周详、严密、公正、合理和合法的合同，维护合同双方的合法权益，以尽量减少和避免产生纠纷。设计上较为复杂的住宅工程，往往会产生施工变更，要求工程造价人员在施工中会同监理工程师、施工单位，对变更工程的造价计算达成协议，以便竣工结算的价格确定，为工程建设各方创造一个公正、公平、合理的环境。施工单位追求利润是应该的，但应建立在合法、合理的基础上，因而诚信才是企业的无价之宝。例如：笔者所在公司开发的浙江省一项目中，签订的合同中有：在桩基施工上，按照当地实际施工的价格加上总包管理费，实行单项定价。由于桩基施工时间短，在材料变动上较小，施工工艺简单，因此可实行包干价格。在材料控制上，大宗材料的价格要建设方确认，如商品混凝土、铝合金门窗、不锈钢栏杆、水泵、配电箱、柜等，在工期上实行奖罚制度等，尽量使签订的承包合同严谨、细致、合理、少留和不留活口。合同管理应贯穿于工程施工的全过程，承、发包双方应签定适合本项目条件的合法、规范的工程合同。工程合同是工程结算、工程变更、索赔的重要依据，因此，加强合同管理是整个工程造价管理的重要环节。
三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节
施工阶段的成本控制关键在：一是要控制施工单位严格按图施工，避免和减少返工；二是要严格审查承包商的材料质量和价格；三是要做好承包商的索赔工作；四是要控制设计变更、施工条件变更、进度工期变更和工程项目变更，建立工程签证制度、明确人员职权、分工，加强及时签证。
四、竣工结算是控制工程造价的关键
工程结算是按照有关法律法规和工程合同的规定对合同完成工作的最终价值以及施工过程中调整项目的价值的认定，它直接涉及到合同双方的经济利益。
工程结算的审计能实事求是的反映工程造价。审计单位根据工程合同和相应的有关法规，通过认真审核每一项施工项目、工程变更单、现场签证，准确核算出工程造价。
审计是审核工程量是否与实际相符，定额套用及费率计取是否符合施工承包合同约定或有关规定，材料单价的计取是否符合市场行情和施工承包合同的约定等。工程审计属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。例如：在绿洲尧舜公寓工程中，通过审计，单方工程造价从结算的1450元/平方米降低到审计后的1200元/平方米。
五、结束语
房地产企业抓住工程设计、招投标、合同、决算几项环节，针对每个工程的具体情况，拿出切实可行的措施，把控制工程造价的理念渗透到工程的每个角落，就能严格控制好工程造价，达到企业获利的目的。
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一、科学、合理的设计是降低住宅工程造价关键
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（一）方案设计的比选：在方案设计阶段可集思广益进行多方案比选、优化，采取方案设计招投标，以达到设计的先进性、造价合理性的目标。
二）实行限额设计：实行限额设计对防止项目投资失控非常重要，且效果立竿见影。这在控制措施中属于主动型措施，即事前控制措施。在满足工程建设规模、工程质量、施工方案的前提下推行限额设计，应从以下几个方面着手：
1. 科学、合理的限额设计。工程项目的投资估算是在可行性研究阶段编制的，批准后就作为初步设计的投资最高限额。工程概算是以初步设计为基础编制的，批准后就作为施工图设计的投资限额目标。这是限额设计“目标管理”的原则。首先必须加强可行性研究报告的编制，通过对多种设计方案和投资进行反复论证，选择的方案必须是技术上先进可靠、经济上合理，这是实施限额设计管理的首要前提。但由于可行性研究的深度和广度受多方面设计基础资料的*，初步设计时可能出现的一些修改、变动属于正常现象，由此引起的有关专业投资限额变化，在一定范围内是允许的，但必须进行认真的核算和调整，才能为施工图设计设置科学、合理的投资控制目标。施工图设计必须按批准的初步设计确定的范围、内容、设计原则和概算限额内进行。由于施工图设计阶段的设计条件得到进一步深化和完善，因此在施工图设计中必须进行多种设计方案和经济比较，以确保施工图预算不突破概算。总之，必须树立“投资目标一经确定，就成为该工程的最高限价”观念，这样才能实现工程投资限额控制目标。
2. 运用价值工程原理。在每个设计阶段，每个专业人员应认真运用价值工程原理，从住宅的功能和成本两个角度综合评价，使功能和造价协调。按价值=功能/造价的公式做比较：a、功能提高造价降低；b、功能不变，造价降低；c、在允许幅度内适当提高造价，从而使功能大大提高；d、造价不变，功能提高，从中优选最佳设计方案。在满足需要、消耗材料和经济指标上的可比前提下，进行经济和效益评价是实现限额设计控制目标的重要方法。只有这样，才可能实现限额设计的投资控制目标。例如：*每平方米建筑面积中的钢筋含量，一般小高层建筑钢筋可以控制在70kg/m2以内，高层建筑可控制在90kg/m2以内，若达到该目标，房地产企业可给予设计单位适当奖励。
3. 技术与经济相结合。在工程设计中，不少设计人员缺乏经济观念，重技术，轻经济，在工程设计中任意提高安全系数和设计标准，造成工程的极大浪费，经济管理人员常常只管算帐，不管技术，也不从工程造价来控制或约束设计，从而使技术和经济严重分离，无法实现限额设计。为克服上述弊端，项目管理人员要根据各阶段、各专业适时进行价值工程比较，加强督促，并通过经济手段的约束，在签订设计合同时提出技术经济要求，确定每平方米建筑面积中的钢筋含量、混凝土用量、单方造价等，采用奖惩制度，来保证限额设计的实现。
在设计阶段，设计单位要多与房地产企业交流、配合，结合市场销售的要求，把技术与经济有机的结合起来，设计出功能适宜、技术先进、符合市场、经济合理的工程设计蓝图，让建筑不再成为遗憾的艺术。
（三）注重节能设计与标准图的利用：充分利用自然光，处理好太阳光的遮阳与反光的问题。使墙体保温，外窗保温，外窗面积不能太大，使热传导系数r降低，取得既节能又节资的效果。采用节能灯具再辅以自动数字调光，使单位面积耗电为正常的1/2～1/3，另外也可采用高效节能电梯，节水卫生洁具，太阳能光伏电池和太阳能热水系统。利用节能技术，可能会造成部分节能系统造价的提高，但可以在建成后下降的运行成本—物业管理费中收回。能利用标准图尽量利用，因标准图多次使用在结构方面是可靠的，在造价方面是经济的。
（四）严格图纸会审：图纸会审是出图前的最后一道关口，为避免施工中出现错、漏、碰、缺现象，必须组织各专业对图纸进行会审，从各专业角度对设计图纸进行全面审核，以提高设计质量，避免因设计考虑不周或过失造成的修改和经济损失。
（五）引入设计监理：房地产开发企业在委托设计时，引入设计监理，通过设计监理来控制设计方案、设计深度、工程项目投资。设计监理能有效的协助房地产企业把握设计的科学性和合理性。
设计阶段投资控制的最终目的是从组织、合同、经济、技术、信息等方面采取措施，选择一个技术上可行，经济上合理的最优化的设计，以便投资控制的目标实现优化。
房地产开发企业在明确工程建设项目时就要开始有意识的控制投资，在投资决策阶段，按照有关规定编制的投资估算，经有关部门批准，即为控制工程的总投资。在项目投资决策后，投资控制的关键在设计阶段。房地产企业抓住工程设计、招投标、合同、决算几项环节，针对每个工程的具体情况，拿出切实可行的措施，把控制工程造价的理念渗透到工程的每个角落，就能严格控制好工程造价，达到企业获利的目的。
二、合同管理、施工招标是控制工程造价的重要环节
对施工单位的选择必须慎重，施工单位的优劣直接影响到工程施工的成败，也是控制工程造价的重点，为了选择优秀的施工单位，就必须通过施工招投标方法，这样既引进了竞争机制，又降低了工程成本。选择施工企业即要考虑施工企业的建设业绩、资信情况、技术实力和技术装备等，还要考虑施工企业自身的生产、经营情况。上海作为国际大都市，在工程造价管理方面也要与国际接轨，工程招投标应采用工程量清单报价。使施工企业能自主报价，通过竞争确定工程承包价，有利于房地产企业选择合适的承包商。
严格按照有关的法律法规和合同规则，进行招投标方法确定施工单位后，在签订工程承包合同时，要正确、合理地运用合同条款和有关法律法规，订立周详、严密、公正、合理和合法的合同，维护合同双方的合法权益，以尽量减少和避免产生纠纷。设计上较为复杂的住宅工程，往往会产生施工变更，要求工程造价人员在施工中会同监理工程师、施工单位，对变更工程的造价计算达成协议，以便竣工结算的价格确定，为工程建设各方创造一个公正、公平、合理的环境。施工单位追求利润是应该的，但应建立在合法、合理的基础上，因而诚信才是企业的无价之宝。例如：笔者所在公司开发的浙江省一项目中，签订的合同中有：在桩基施工上，按照当地实际施工的价格加上总包管理费，实行单项定价。由于桩基施工时间短，在材料变动上较小，施工工艺简单，因此可实行包干价格。在材料控制上，大宗材料的价格要建设方确认，如商品混凝土、铝合金门窗、不锈钢栏杆、水泵、配电箱、柜等，在工期上实行奖罚制度等，尽量使签订的承包合同严谨、细致、合理、少留和不留活口。合同管理应贯穿于工程施工的全过程，承、发包双方应签定适合本项目条件的合法、规范的工程合同。工程合同是工程结算、工程变更、索赔的重要依据，因此，加强合同管理是整个工程造价管理的重要环节。
三、施工管理是有效控制工程造价的重要环节
施工阶段的成本控制关键在：一是要控制施工单位严格按图施工，避免和减少返工；二是要严格审查承包商的材料质量和价格；三是要做好承包商的索赔工作；四是要控制设计变更、施工条件变更、进度工期变更和工程项目变更，建立工程签证制度、明确人员职权、分工，加强及时签证。
四、竣工结算是控制工程造价的关键
工程结算是按照有关法律法规和工程合同的规定对合同完成工作的最终价值以及施工过程中调整项目的价值的认定，它直接涉及到合同双方的经济利益。
工程结算的审计能实事求是的反映工程造价。审计单位根据工程合同和相应的有关法规，通过认真审核每一项施工项目、工程变更单、现场签证，准确核算出工程造价。
审计是审核工程量是否与实际相符，定额套用及费率计取是否符合施工承包合同约定或有关规定，材料单价的计取是否符合市场行情和施工承包合同的约定等。工程审计属事后控制，虽然是“亡羊补牢”，但也很有效。例如：在绿洲尧舜公寓工程中，通过审计，单方工程造价从结算的1450元/平方米降低到审计后的1200元/平方米。
五、结束语
房地产企业抓住工程设计、招投标、合同、决算几项环节，针对每个工程的具体情况，拿出切实可行的措施，把控制工程造价的理念渗透到工程的每个角落，就能严格控制好工程造价，达到企业获利的目的。
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