租赁合同并未要求单方违约就要支付违约金,房东有权扣违约金吗?
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发布时间：2022-05-05 00:20
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时间：2022-06-27 17:01
【裁判文号】（2020）最高法民申2309号
【裁判日期】2020年8月11日
核心裁判观点：
1、违约金与损失赔偿可以同时主张
违约金与损失赔偿均系填补违约所致损失的方法，当违约金不足以弥补当事人遭受的实际损失时，法律并未禁止二者同时适用，华润公司有关违约金与损失赔偿不能同时适用的申请再审理由，不能成立。
2、承租人提前解除租赁合同损失
损失总额包括合同履行后可以获得的利益；可得利益损失包括再出租前的物业闲置损失、再出租租金与原约定租金的总差额、未能再出租物业的损失；租赁合同中同时约定物业费的，可得利益损失亦包括物业费对应的损失。
3、适用法律确有不当，不代表法律适用错误
二审判决在认定华美公司因华润公司违约行为所受损失为19231029.14元的情况下，判令华润公司支付违约金1000万元并赔偿损失19231029.14元，适用法律确有不当。
综上，原二审判决适用法律虽有瑕疵，但综合全案处理来看，判决结果总体适当。根据《最高人民*关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十条，原二审判决不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的“原判决、裁定适用法律确有错误”的情形
附：完整裁定书
中华人民共和国最高人民*
民 事 裁 定 书
（2020）最高法民申2309号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：辽宁华润万家生活超市有限公司。住所地：辽宁省沈阳市铁西区南八中路73号4楼。
法定代表人：武建威，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩阳，该公司员工。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：丹东华美房地产开发有限公司。住所地：辽宁省丹东市元宝区锦山大街78-8号。
法定代表人：匡远茂，该公司董事长。
再审申请人辽宁华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）因与被申请人丹东华美房地产开发有限公司（以下简称华美公司）租赁合同纠纷一案，不服辽宁省高级人民*（2019）辽民终532号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
华润公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项申请再审。主要事实和理由：（一）原审判决认定华润公司违约缺乏事实和法律依据。华润公司系依据案涉《租赁合同》第1.10条和4.3.1条约定行使解除权，并不构成违约。退一步而言，即使华润公司没有单方解除权，在华润公司表示可以继续履约但希望减少租赁面积仍未取得华美公司同意后，华润公司又表示希望可以继续全面履行《租赁合同》，但此时华美公司明确拒绝并称已经出租给了第三方，故案涉合同解除并非华润公司违约所致，原审认定华润公司根本违约缺乏事实和法律依据。（二）原审判决同时支持违约金和赔偿损失的违约责任，不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条和最高人民*《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二十八条第二款，违约金不具有惩罚的性质，一方违约赔偿的相关金额不应超过损失，原审判决同时支持违约金和损失赔偿的违约责任，给予了双重赔偿，违背法律规定，超过了法定的损失赔偿范围。根据《租赁合同》第10.7条和10.8条，华润公司最多仅应以1000万元为限承担支付违约金的责任。（三）原审判决认定损失的计算方式缺乏法律依据。华美公司与案外人签订的租赁合同和案涉《租赁合同》之间的20年租金及物业费差额19231029.14元与华润公司没有因果关系，且没有可预见性，不应归入赔偿范围。按照20年租期进行计算华美公司的损失，与当事人签订合同时的预期不符，且根据当事人的约定案涉《租赁合同》约定有可能在第4年提前解除。华美公司未向华润公司提供物业服务，不存在物业费损失，原审*将20年期间物业费差价认定为损失缺乏事实和法律依据。
华美公司提交书面意见称：（一）原审判决认定华润公司违约完全正确，华润公司称其系依据约定解除合同，没有事实依据。（二）案涉《租赁合同》第10.8条约定了违约金和赔偿损失可以同时主张，且本案违约金的性质为惩罚性违约金，原审判决违约金和赔偿损失同时给付正确。（三）原审计算租金和物业费损失的方式和数额认定有事实基础，符合法律规定。综上，华美公司根据华润公司提出的要求定制建设了案涉物业，并将华美新天地项目从原先的住宅项目变更为商业项目。华润公司的违约，导致华美公司遭受巨额损失，应予以赔偿，请求驳回华润公司的再审申请。
本院经审查认为
华润公司关于原审判决认定其违约缺乏事实和法律依据的申请再审理由不能成立。案涉《租赁合同》签订后，华美公司按照约定建设租赁物业并经华润公司确认符合其经营要求，后又应华润公司要求同意其延期开业并减少租金，华润公司在不具备合同约定终止情形的情况下，向华美公司发送《终止租赁合同及相关补充协议的通知》，以“因目前经济下行的市场环境及日趋恶化的零售市场，我司进行了战略调整”为由通知解除《租赁合同》，并且后续拒不接收案涉租赁物业，实质是明确表示拒绝履行合同，其行为已经构成根本违约。在华润公司已于2016年6月15日明确表示拒绝履行合同后，华美公司于2017年4月5日与案外人另行签订租赁合同，该行为属于依照合同法第一百一十九条第一款为防止损失扩大所采取的适当措施，华润公司以此为由主张案涉合同解除系因华美公司违约所致，缺乏理据。
合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民*或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民*或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”合同法解释二第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民*增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民*不予支持。”根据上述规定，违约金与损失赔偿均系填补违约所致损失的方法，当违约金不足以弥补当事人遭受的实际损失时，法律并未禁止二者同时适用，华润公司有关违约金与损失赔偿不能同时适用的申请再审理由，不能成立。但民事责任以填补损失为原则，当违约金责任与损失赔偿责任均指向同一违约行为且同时适用时，二者之和不应超过违约所导致的损失总额。二审判决在认定华美公司因华润公司违约行为所受损失为19231029.14元的情况下，判令华润公司支付违约金1000万元并赔偿损失19231029.14元，适用法律确有不当。
合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”首先，案涉《租赁合同》约定的租赁物业面积为13303平方米，华润公司拒绝履行合同后华美公司将其中12272平方米出租给案外人，两份租赁合同约定租期均为20年，华美公司依据两份租赁合同中所能取得的12272平方米租赁物税后租赁对价差额19231029.14元，属于华美公司因违约所受的可得利益损失，华润公司关于二审判决计算该部分损失方法错误的申请再审理由，不能成立。其次，从案涉《租赁合同》约定的租赁期起算日2016年8月25日至2017年4月4日华美公司将相关物业交付案外人使用，案涉13303平方米物业在此期间的闲置损失2926660元，也属于华美公司因违约所受的可得利益损失，对此一审*已作出认定，二审*未予否定，但在计算华美公司损失数额时遗漏此项。第三，一审判决认定的华美公司未能租出的1031平方米租赁物的损失7663271.43元，亦系华美公司因违约而实际遭受的可得利益损失，根据合同法第一百一十三条第一款，华润公司应予赔偿。二审判决以该1031平方米租赁物仍具有使用价值、华美公司即使因此受到损失也可从违约金中获得弥补或者另诉主张权利为由未予认定，不符合前述法律规定。因此，华美公司因华润公司违约所受的损失总额为29820960.57元（19231029.14+2926660+7663271.43），二审判决华润公司支付1000万元违约金并赔偿损失19231029.14元，并未不当加重华润公司所应承担的责任。
综上，原二审判决适用法律虽有瑕疵，但综合全案处理来看，判决结果总体适当。根据《最高人民*关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十条，原二审判决不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的“原判决、裁定适用法律确有错误”的情形。华润公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款和《最高人民*关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回辽宁华润万家生活超市有限公司的再审申请。
审判长王富博
审判员仲伟珩
审判员李赛敏
二〇二〇年八月十一日
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时间：2022-06-27 17:02
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时间：2022-06-27 17:02
