1、为什么抵押贷款条款要求借款人有稳定的工作?
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发布时间：2022-05-02 17:53
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时间：2022-06-21 03:26
一、贷款操作的基本要求
1、资料齐全：泾信联发〔2006〕122号文件确定的20个信贷主办（兼）要根据前面讲的信贷档案管理要求，负责审查、审核、监督本社（部）贷款资料的规范性，这里不再重复。
2、程序合规：符合贷款对象和条件，符合*规定用途、种类、期限和利率。
信用社贷款操作程序为：贷款申请——贷款调查——贷款审批——贷款发放——贷后检查——贷款收回，任何单位和个人不得逆程序操作或减、漏程序运行。
3、按期催收：信用社在短期贷款到期10天之前，中长期贷款到期30天之前，向借款人发送还本付息通知单。对跨年度的贷款，至少要按年结息。催收通知单必须按时签发，贷款逾期后催收通知单相隔不能超过2年，原则上每半年至少得签发一次。
4、贷后检查：贷款发放后，采取定期或不定期检查，检查内容按新印制的《泾川县农村信用社贷后检查表》逐项检查、登记，检查后，由借款人和检查人签名备查。
5、贷款展期： 农村信用社发放贷款一般不展期，贷款户确因特殊情况不能按期归还贷款的，只能展期一次。贷款展期，借款人应在短期贷款到期前10天。中、长期贷款到期前一个月向信用社提交贷款展期申请书，信用社调查提出意见后，按贷款审批权限审批。信用社短期贷款的展期不得超过原订期限，中期贷款的展期不得超过原订期限的一半，长期贷款展期不得超过三年。申请保证贷款、抵押贷款或质押贷款的展期应由保证人、抵押人或出质人出具同意展期的书面证明，否则不得办理展期。贷款展期应由借款人提交书面展期申请（纳入借款档案）后，经信贷员同意再填制一式三联的贷款展期申请书（一联交贷户、一联附借据后、一联纳入该廖借款档案管理），签订展期协议，作为主合同的从合同。
二、贷款申请的内容要素
除农户小额信用贷款可以用统一印制格式申请（填空式申请）外，其余贷款均应由借款人出具书面借款申请，申请内容应包括以下内容：
1、借款人基本情况：姓名、性别、年龄、住所、户籍、本人从事职业，家庭成员及职业等情况；
2、经营项目、规模、前景；
3、资产负责情况及信用状况；
4、借款金额、期限及用途；
5、借款投资项目及经营计划
6、还款来源及还款计划；
7、申请人签名、盖章、捺指纹；
8、申请日期。
三、贷款调查报告的基本要求
贷款调查人数应按照审批权限的不同增减，即：属信贷员个人审批权限的贷款，调查人为经办人一人；贷款金额属信用社审贷小组审批权限的，调查人应由审贷小组指派一人会同包片人上户调查，包片人为主要调查人，审贷小组指派的调查人为参与调查人，分别要在调查报告上主要调查人和参与调查人外签署姓名。
农村信用社贷款调查报告的主要内容有：
1、客户基本情况及主体资格；
2、申请贷款种类、金额、期限、利率、用途、还贷方式、担保方式和*性条款；
3、客户财务状况、经营效益和市场分析；
4、贷款风险评价；
5、贷款综合效益分析；
6、提出贷与不贷、贷款金额、贷款期限和利率的建议。
四、贷款调查报告提纲和技巧
围绕贷款调查报告的主要内容，归纳整理了一些贷前调查提纲和技巧，供各位同仁商榷，并以期抛砖引玉。
（一）Who？申请借款人是谁（借款人资格等基本情况调查）
1、 借款资格。申请借款单位全称、经济性质、注册资金总额、生产经营范围、经济核算形式、成立时间、所属行业、演变过程、老企业名称、收购（拍买、转让）总价格（其中出资现金金额）、债务转让金额等基本情况调查。
(1)查企业法人营业执照或者自然人的身份证明（要有复印件），确定借款人是否是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、其它经济组织、个体工商户或是具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人；
(2)核实企(事)业法人、其它经济组织、个体工商户、自然人是否在信用社的营业区域内；
(3)特殊行业（如矿业、烟花生产）是否持有有权机关颁发的营业许可证；
(4)除自然人外，申贷单位是否持有人民银行核发的有效贷款卡；
(5)基本帐、其它帐款开户行情况，是否在农村信用社开立基本存款或一般存款帐户。
2、申请借款单位负责人员、股东（特别是法人代表）的基本情况
（1）股东组成、股东入股数量和比例、股东间的关系，
（2）学历、经历、经营管理能力、业绩；
（3）社会关系、爱好、生活习惯、品行、年龄、健康状况；
3、 职工人数及构成特别是管理人员、科技人员的专业技能、经验。
（二）Why？借款单位为何借款（借款原因调查）
借款单位申请贷款的原因、用途、用款计划。
（三）When？借款单位何时归还贷款（经营状况、经济和财务效益调查
这是贷前调查的主要内容。要分析申请贷款的借款人是否具备产品有市场、生产经营有效益、无挤占挪用信贷资金、恪守信用等基本条件。借款申请人从事的经营活动是否合规合法、符合国家产业*和社会发展规划要求。调查生产技术水平、产品销售情况、产品价格变化（与原材料变动幅度比）、主要销售单位、货款结算方式、货款回笼情况。
1、对主要产品名称及产品用途、工艺水平、科技含量、市场供求关系、同行业竞争能力、市场前景、发展趋势等内容进行调查。
2、对借款单位生产能力、产品质量与供销情况进行调查。调查借款单位材料采购落实情况，分析判断原材料是否有来源，调查原料市场价格变化情况、主要供货单位、购售方式。
3、借款单位资产负债及其构成等情况（借款人实力调查）
（1）固定资产情况：按动产和不动产分类，对借款单位的固定资产名称、数量、价值、性能、年限、分布、变现能力进行调查分析；
（2）流动资产情况：主要包括：A、存货品种、总量、价值、变现能力；B、应收款金额，较大的债务人情况，是否有坏账风险；C、短期投资金额、项目、地点或对象；
（3）负债情况：主要包括负债种类、金额、债权人情况、向农村信用社和其他金融机构借款情况及还本付息记录。是否有银行借款不放在相应的科目核算，以调整自己的资产负债率的行为；是否有将应付票据如银行承兑汇票，不进行帐务处理行为；是否有对提供担保的情况不作登记行为。调查主要办法是查询人民银行信贷登记咨询系统。
（4）所有者权益的真实有效性。是否有虚增所有者权益（如：通过高估资产价值，虚增公积金）以降低资产负债比率行为。
（5）其它影响借款单位经营和效益的财务数据。
（6）企业报表分析：根据企业资产负债表和利润表，从三个基本方面（即偿债能力、经营状况和获利水平）进行计算分析，可基本满足对企业经营状况的认识。
A、偿债能力 偿债能力是指企业清偿短期、长期债务的能力。
它有三个计算公式：
流动比率=流动资产总额/流动负债总额
它反映企业短期负债的清偿能力，即每1元流动负债额中有多少流动资产额作保证。一般认为2:1的流动比率较好。若该比率过低，说明企业偿还能力较差，若该比率过高，说明企业的部分资金闲置。
速动比率=流动资产总额-存货 /流动负债总额
因为存货不能马上形成支付能力，所以速动比率比流动比率更能准确反映企业的偿债能力。一般认为，该比率为1:1较好。
负债比率=负债总额 /资产总额
一般认为，该比率维护在40-60%之间较为合适，负债比率过高是不利的，应引起重视。
B、营业状况
存货周转率= 销售收入/存货
它反映一个企业销售能力的强弱和存货是否过量。一般而言，存货周转率越高，利润额也就越大，运用资本中闲置在存货上的数额也就越小，存货周转率为9（次）较合适，但行业间的差别也较为明显，应具体分析。 销售与固定资产比率=销 售 收入 / 固定资产总额 该指标用来衡量固定资产运用情况，即每元固定资产的投入使用，可获多少营业收入。该指标适用于经营房地产项目的企业，一般讲，该比率为5较合适。
C、获利水平
净利率=税后利润 /销售收入 它反映企业每1元的销售收入可获得多少纯收益，一般说，5%以上较好。
投资报酬率=税后利润/投资总额
它反映企业投资的效益，一般来说它越高越好。
D、其他
应收账款损失率=坏 账 损 失/应收账款总额
一般讲该指标越小越好，比率高应引起重视，必须到企业对应收帐款进行调查，找出原因。
对企业利润的分析，一般以本期实际数比计划数或同期水平对比，找出差异和各种影响因素，分清毛利，非商品损益，费用影响等，要逐一进行分析，做到心中有数。
以上各量化指标分析，应针对不同企业情况，结合企业经营市场情况以及同类型企业的以上指标进行类比，区分和判断企业经营的效果及资金使用情况。
4、分析贷款项目投入构成，明确还贷来源
对贷款项目投入构成、金额和自有资金情况进行调查，合理测定信贷资金投放量；
分析贷款项目生产周期、预计利润水平、现金流量，调查分析借款单位还本付息资金来源，确定借款期限等。
（四）What?借款单位以何做担保（抵押物和保证单位情况调查）？
1、抵押物是什么、在哪里、权属情况、租赁情况、数量和质量状况、评估价值、价值是否稳定、变现能力等调查分析；
2、对保证担保人的资格、保证能力等情况进行调查分析。
通过借款单位的基本情况、生产经营情况和效益情况的分析，结合抵押担保情况对贷款风险进行评价
（五）How?调查意见如何？
在进行贷款综合效益分析基础上，明确以下事项：
1、贷与不贷；
2、贷多贷少，具体金额；
3、贷款期限；
4、贷款利率；
5、其它意见。
六、调查人单位、姓名、职务和日期
四、担保贷款的基本常识
1、有配偶的借款人需提供夫妻关系证明。现在这个问题越来越重要了，因为有时借款人夫妻之间不知道另一方的借贷行为，在借款期间一旦离婚，住房财产分割时，债务的偿还承担就出了问题。必须要借款人夫妻双方带着婚姻证明来，不能由借款人说这是我的配偶就给办理了借款手续，因为借款人找一个人就能顶替的。
2、有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺。这一般容易出现在父子或兄弟之间。
3、必须提供《购房合同意向书》或《商品房销售合同》及首期付款的*复印件。最怕的是通过虚假手段借款，借款的目的是用于经商或偿还其他债务，这样的借款因为经商利润的不确定性，给正常到期还款带来极大的风险，所以必须有真实购房合同或协议。
4、如果是购买二手房的，必须提供所购住房的房屋产权证及与售房人签订的《房屋买卖合同》。
5、年龄必须在18岁（不含）以上，65岁以下（不含）。实际上65岁指的是贷款年龄的上限，在具体贷款办理中，应该是借款期限加上年龄不得超过贷款年龄上限，事实上我们也不会给一个65 岁的老年人贷款。年龄最大是退休前，即借款期限加上实际年龄不得超过法定退休年龄，男60岁女55岁。不具有完全民事行为能力的自然人，也不能贷款，比如极个别的间歇性的精神病人。
6、抵押物或质物清单、所有权或他项使用权证书及所有权人同意抵押或质押的证明。
7、企业单位借款必须具有法人资格、营业执照及组织机构代码证、人民银行核发的贷款证，贷款时出具近三年来的现金流量表、资产负债表、损益表，贷款未还清前每年出具当年的现金流量表、资产负债表、损益表。
8、在城区或异地经营企业和经商的借款人，都要在城区机构或原籍信用社索要负债证明材料。
（二）对抵押物的审查
按照《担保法》规定，个人住房贷款的担保方式：是指借款人或者第三人以所购住房或其他具有所有权的财产（如金银、有价证券等）作为抵押物或质物或由第三人为其借款提供保证的贷款。担保贷款是个大概念，担保贷款方式包括抵押、质押和保证三种担保方式，而最为常用的是住房抵押担保方式。
1、质押贷款
贷款人按法定质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物发放的贷款。国库券、国家重点建设债券、金融债券、AA*企业债券（人总行特发，一般无。）、个人定期储蓄存单等有价证券可以作为个人贷款的质押物。
对质押贷款，必须要到存款行社核保。如果是他人提供的存单，他人要提供身份证复印件，并出据同意质押的书面证明，上面要写明“在借款到期不能还时，同意用其质押的存款归还贷款。”特别强调出质人要亲笔签字。
1、 保证贷款
贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款社处存有一定数额的保证金（如：活期存款账户担保，必须在该账户下存款余额经常要保持高于所贷款金额）。
3、抵（质）押贷款，抵（质）押率规定：以房地产作抵押的，抵押率不得超过抵押物评估价值的70%；以土地使用权作抵押的，抵押率不得超过60%；以交通工具及其他财产作抵押的，抵押率不得超过50%；以存单及有价证券质押的，质押率不得超过80%，且贷款到期收回本息与质押物品变现必须足值。
4、哪些东西可以用于抵押？
按照《担保法》规定，可用于贷款抵押的抵押物很多，我县农村信用社只是认可土地所有权证、门面及住宅房产所有权、个体及民营企业单位的固定资产及设备三种抵押物。下面简单介绍其他抵押物的规定，有利于在工作时对一些具体情况进行更加准确的把握。但在具体经办时，要以联社的有关具体的规定为准，不得以国家有关规定就随便办贷款。
（1）依法获得的出让土地使用权；
（2）依法获得的房屋所有权及其土地使用权；
（3）依法可抵押的其他固定资产及设备。
以出让土地使用权抵押的，抵押前原有的地上房屋及其他附属物应当同时抵押；以出让土地使用权地上的全部房屋抵押的，该房屋占有范围内的土地使用权也随之抵押；以出让土地使用权地上的部分房屋抵押的，该房屋相应比率的土地使用权随之抵押；期房所有权抵押时，必须符合房屋预售和建筑承包管理的有关规定；个体、民营企业的固定资产及设备作抵押，必须到工商及相关部门办理动产或不动产抵押登记手续后方可办理抵押贷款。
5、哪些东西不能用于抵押？
⑴权属有争议的房地产；
⑵用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
⑶列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
⑷已依法公告列入拆迁范围的房地产；
⑸被依法查封、扣押、监管或者以其他形式*的房地产；
⑹未依法登记领取权属证书的房地产；
⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产；
⑻行政机构所有的房地产、*所有、代管的房地产；
⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外。
（10）未经相关部门进行评估登记的其他动产、不动产、固定资产及设备等资产。
6、出租房能否抵押？
已出租的房子可以用来作抵押。借款人用已出租的房子作抵押时，必须将该房地产的租赁情况告知贷款人，同时要将房地产抵押的情况书面告知承租人，原租赁合同继续有效。如果租赁期届满，而抵押贷款尚未到期，承租人若需继续租用，除了需抵押人（即借款人）同意外，还必须经抵押权人（即贷款人）同意；如果贷款期限届满，而租赁尚未到期，借款人又未按时偿还贷款而使抵押的住房被银行作价、拍卖，这并不影响承租人的承租权，但房地产的新所有人要与承租人重新签订租赁合同。已出租的公有住房和未定租赁期限的出租住宅房屋不能设定抵押。这是因为这两类抵押住房的处置，原则至必须保护承租人的居住权，这就使抵押权的实现受到了很大*，实际上丧失了抵押担保的意义。
7、共有产权房如何抵押？
共有房地产的每个共有人，在取得其他共有人书面同意的前提下，都有权抵押该房地产。以按份共有的房地产设定抵押时，以抵押人（即借款人）所有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押时，该房地产为抵押物，当该抵押物变现时，其他共有人负连带责任。
8、房屋抵押期间，抵押人对设定的抵押物承担什么责任？
根据有关法规，抵押人对设定抵押的财产在抵押期内，必须妥善保管，抵押人不仅享有维修、保养、保证完好无损的责任，而且还要随时接受抵押权人的监督检查。
（三）介绍一些相关的规定
1、如何办理住房抵押登记？
借款人以自有或第三人所有的房地产向银行抵押，获得购房贷款的，在抵押合同签订后一定时日内，必须向当地房地产产权登记机关申请抵押登记。
⑴登记时限：抵押当事人必须在住房抵押合同自签订之日起30日内，向产权登记机关申请抵押登记；抵押合同生效时日为合同登记之日。
⑵房屋抵押权的设立与变更；以依法取得的房屋所有权证抵押的，在向产权登记机关办理登记时，产权登记机关应在《房屋所有权证》上作他项权利记载，并由抵押人收存，同时，向抵押权人颁发《房屋他项权证》；以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载。
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者继续抵押登记手续。因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起三十日内，到当地产权登记机关申请产权变更登记。
2、 土地使用权如何抵押贷款？
办理土地使用权抵押贷款，必须到土地管理部门（县级土地管理局），要办理过户登记手续后方可办理，否则无效。但多数土地使用权为国营土地才能办理过户手续，集体土地一般难办理过户手续，要办理必须征得当地所有村民同意意见后方可办理，否则土地管理部门不会办理过户登记手续，其他证明均无效。
热心网友
时间：2022-06-21 03:26
其实你把房子看的挺重的，但银行并不这么看，银行本身又不是房地产企业，它是不希望收到抵押品的，它所希望收回的是你的借款。
你为了买房而向银行借款，说明你本身的资金实力尚未达到能独立购房的条件、或者短时间内没有能力全额支付房款，而为了证明你有能力偿还银行的借款，所以银行要证实你的还款能力。
所以要求借款人有稳定的工作。
热心网友
时间：2022-06-21 03:27
银行的目的是收回钱,如果你没有稳定的工作,银行最后只能得到你的抵押物品.抵押物品太多会造成银行资金周转不灵,而且抵押物品可能会贬值.
热心网友
时间：2022-06-21 03:27
银行经营的是高风险产业，但是银行不能将利息放得太高，只要有一笔坏账，银行可能要放50笔才能赚回来，所以银行的谨慎和苛刻是必须的。
