房地产开发公司的收入和成本是如何划分的?
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发布时间：2022-05-06 00:49
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时间：2022-06-28 10:12
的
收入
和成本确定：
收入：
房地产企业确认收入的实现应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将
*
或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量
在收到预售房款或签订
商品房买卖合同
时不应确认收入实现，因为这种情况下主要
风险
和
报酬
不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合
实质重于形式原则
。
成本：
房地产企业成本确认应遵循
配比原则
。在房地产开发中，一个住宅小区的开发建设通常需要较长时间，往往会出现
住宅
已经建成而配套工程尚未投入使用，或者住宅已经销售而道路、绿化尚未完工的情况。这种商品房与配套设施建设的时间差，使得那些已经具备使用条件、并已出售的商品房应
负担
的配套设施建设
费用
无法按照配套设施的
实际成本
来计算。为了及时结转小区内已出售商品房的
开发成本
，以便与
销售收入
相配比，就需要采取预提方式，将未完工的配套设施的预计建设费用计入已销售商品房的开发成本。其计算方法一般是以未完工配套设施
预算
为
基数
，计算出已出售商品房应负担的
数额
，作为预提费用计入已出售商品房开发成本。待开发小区全部竣工决算时，再调整预提配套设施费用，以保证整个开发小区
成本计算
的准确性。
房地产企业
成本费用
的分摊。一是
借款利息
的处理。房地产企业开发项目前期进行征地、拆迁、补偿以及
基础设施
建设都需要投入大量的
资金
。其
资金来源
除了预收款外，还可能有
银行借款
。按照
企业会计制度
的规定，房地产企业为开发房地产而借入的资金所发生的
利息
等
借款费用
，在
开发产品
完工之前，应计入开发成本，待销售实现时按照配比原则转入当期
销售成本
。在开发产品完工之后，则应计入当期费用。二是共同性成本的分配。房地产企业土地征用及
拆迁补偿费
、
前期工程费
、基础设施费、
公共配套设施
费、
开发间接费用
等共同性成本归集完毕，在
财务
结算时是按占地面积、
可售面积
还是按
建筑面积
分配?笔者建议按可售面积分配，原因是：首先各建筑物的占地面积需要
国土
部门
核定，可能存在
滞后性
，因而财务操作上有困难；其次，如按可售面积分配，由于可售面积在
销售过程
中可能会有所调整，如
此前
已售开发
产品成本
已经结转，会造成未售与已售开发产品成本分配标准不一致。反之，按照建筑面积(扣除不能有偿转让的公共配套设施
面积
)分配，则可保证已售和未售开发产品成本分摊的合理性、一致性、准确性。
