物业服务收费矛盾如何化解

发布网友发布时间：2024-02-29 19:27

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热心网友时间：2024-04-14 23:58

⒔峁埂⒐芾硭�降茸陨硪蛩叵喙赝猓�饕�芤韵挛甯鲆蛩赜跋欤阂皇俏镆捣�竦哪谌莺捅曜�;二是物业的环境设施设备配置情况;三是物业类型与规模;四是服务人员的配置情况;五是当地相关的市场价格水平。这套政策中，这些因素在确定物业服务成本时都有所体现。 1、关于物业服务等级指导标准。“服务等级标准”将物业服务等级分为四级，从基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护等六个方面明确了各等级服务的内容和质量标准。考虑到地处西部地区的成都老城区旧有房屋存量较大和郊区(市)县的实际情况，部分物业服务消费水平还不高，设立的第四等级服务标准是按三级服务项目确定，但服务内容、标准是参照并部分达到三级的内容和标准明确的，具体由当事人双方在合同中约定。通过“服务等级标准”这种服务“软件”的明确和对应的不同物业类型的服务成本测算，明确了与其相对应的指导价标准，即服务等级标准和对应的基准价、浮动价。保证了企业能够根据项目的实际情况，为不同需求层次的业主提供相应的服务，也对业主选择何种等级的服务、什么样的成本有一个指导依据，符合成都市目前的发展状况和今后市场化的发展方向。 2、关于环境设施设备项目等级指导标准。物业服务成本的高低与物业类型和环境设施设备的配置情况有着直接关系。“项目等级标准”将住宅物业划分为多层和高层两类物业，分别制定了四个和三个等级指导标准。与之相对应，在指导价标准中，设立了“环境设施设备项目等级基准价”，明确了环境和设施设备配置情况对物业服务成本的影响的量化指标，使指导价格的构成进一步合理、明确、公开，更加便于业主在选择物业服务时将物业项目的客观情况与主观需求结合起来。 3、充分考虑物业规模和项目差异因素。规模因素对物业服务成本有较大影响。如同样是多层住宅，提供相同等级标准的服务，但物业规模差异较大，成本会有较为明显的变化，一定范围内，成本单价随着物业规模的扩大而降低。“指导价标准”明确了各等级指导价格适用的项目规模范围，以及随项目面积变化成本发生变化的服务基准价微调的计算办法，明确了不同物业项目“硬件”的差异进行协商约定价格的原则，并提供了与之相对应的指导价格浮动范围。这种办法给业主和企业约定物业服务费价格提供了一个伸缩空间，适用性较好。 4、明确劳动定额，考虑人员配置因素。服务人员的配置数及工资水平对物业服务成本影响很大。据成都市的统计，人员工资及保险福利一般占物业服务成本的60%左右(多层)或45%左右(高层)。人员配置数是确定服务标准的重要环节，因此，“指导价标准”提出了各等级服务人员人均管理面积的标准，明确了服务人员的劳动定额，以及对应物业规模人员总数计算办法，供业主与企业在签订合同时参考。物业项目中的其它因素，例如物业出入口通道数对于人员配置数有一定影响，但从调查的情况看，绝大多数物业的情况是一致的，少数例外的企业也通过合理的方式关闭了可以关闭的通道。 5、综合考虑相关的市场价格水平因素。企业经营过程中产生的劳动力、日常消耗品、能耗等费用成本，受当地的市场价格水平因素影响很大。因此，在制定“指导价标准”的过程中，对本地人均工资水平、有关商品价格水平等进行了综合测算，以体现与当地社会经济发展水平相适应的基本原则。 (六)在推动行业发展的过程中进一步完善收费政策。目前阶段，制订出细致明确的“指导价标准”、“服务等级标准”、“项目等级标准”，主要作用还在于改善当前行业的不良状况，如将这套政策作为企业提供物业服务、参加招投标的首要指标，仍显得比较单薄。这套政策是按物业服务成本分类的思路制定出来的，而物业服务的价值无疑是作为物业服务购买方和使用方的业主更看重和更需要的。制定价格标准一般是通过划定价格水平来保护行业有适当利润，防止竞争过度形成恶性循环。