跪求房地产估价中 比较法 收益法 成本法 的公式
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发布时间：2022-04-24 04:54
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时间：2023-05-04 21:42
1、市场比较法在实际应用中的一点体会
市场比较法是比照在近期发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，在《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)第5.14条指出：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。可见，市场比较法在房地产估价方法中的重要性，同时，也是运用最多的估价方法之一。
而在实际工作中，我们也发现市场比较法受其评估过程的*，由其求出的评估价格（比准价格）在某些市场条件下具有其局限性。因房地产价格不仅受其内在价值的影响，还受其他因素如供需状况、国家有关房地产**、税收*以及人们的心理预期等的影响。房地产价格的大幅波动会影响市场法评估结果的可靠性和稳定性。例如，自2005年以来，国家有关部门虽频频出台房地产宏观**，但广州市房地产市场价格走势并未受到有效的控制，区域内很多二手住宅价格两年内上涨幅度高达30%，该类房地产交易活跃，买卖双方信息对称，市场透明度高，交易效率也较高，完全符合运用市场比较法的条件，我们首选市场法，而我们在运用市场法评估时，是对其在某一个估价时点的价值进行评估，并且一般选定报告有效期为一年。而在广州这两年的市场环境中，在一年的有效期内，该评估价格显然会逐渐背离市场价格。因为我们对于该类房地产的评估大多以抵押贷款为目的，若报告有效期内房地产价格快速攀升，则银行等金融机构的风险逐渐降低，反之，若报告有效期内房地产价格快速下跌，则会导致金融机构的风险大幅上升，以上两种情况都会影响评估报告的使用效果，故本人认为，在房地产市场大幅波动阶段，我们在运用市场比较法计算时，最好同时对同类房地产在过去两年内的发展趋势及影响因素作较全面地了解，并据此分析其内在关联，对该类房地产在报告有效期内价格走势作一个定向预测，或在规范允许的范围内减短报告有效期。这就要求我们平时注意观察、学习，互相交流，增强职业敏感性，积累足够的信息。但如果在市场因素复杂、难以预测的情况下，也可在报告中做出重要提示。
由以上一点分析可以看出，市场比较法内涵丰富，在运用中，除应严格按照《房地产估价规范》执行，还要结合市场情况和估价人员经验，灵活运用，不断完善，严格估价过程，把关估价结果，提高估算精度。
2、收益法在实际应用中的一点体会
收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和得出的估价对象房地产价格的一种估价方法。它是基于预期原理，即未来收益权力的现实价值。收益法考虑的是未来收益（现金流量），与房地产的过去、现在无关。而房地产之所以有价值，归根结底是由于房地产能给持有者带来未来收益，因此未来收益是房地产价值的源泉。
在评估实务中，我们首选市场比较法，在不具备市场比较法运用条件的情况下，即考虑该房地产未来收益能否可靠预测和计量，若能，则选择收益法，故收益法也是我们评估工作中最常用的方法之一。对于能够可靠测定未来收益的房地产项目如酒店、商场、写字楼等商业房产，采用收益法比较适当。
以广州市区内估价对象为例，我们较容易获得它的收益年限和带租约期间收益，而难以把握的是资本化率、租约期之后的收益、收益率的变化等参数。目前我们通常是采用直接选取法来确定资本化率，其实质也就是理论中的行业基准收益率加物价指数调整法的简化，以这种方法确定房地产的资本化率前提是把房地产作为一种投资来看待，对于目前广州地区的房地产投资市场，因其历经二十年的发展已渐趋成熟，该种方法具备良好的可操作性。关于行业基准收益率的确定会遇到以下问题，是取该区域房地产投资行业的平均投资报酬率还是取特定投资者的投资报酬率？本人认为对于一般估价对象而言，我们无疑应取区域房地产投资者的平均投资报酬率，而对于拥有成熟经验的大房地产投资商，因其本身具备丰富的投资经验，并已形成一套成功的经营模式，从而可在一定的水平上保证较稳定的投资收益，故在评估这类公司拥有的房地产项目时可使用其自身在该区域的房地产投资平均报酬率作为基准收益率，这种确定方法在成本法及假设开法法的计算过程中也同样适用。另外，不同的评估目的可能从不同的角度来确定折现率，采用收益法评估房地产价值时，首先应注意依据评估目的确定未来收益口径，再根据未来收益口径及其风险确定折现率。比如酒店企业改制评估房地产价值时，如果从投资者（股东）的角度计算未来现金流量即用营业现金收入减去营业现金支出（包括利息与税费），则折现率取酒店行业的投资者要求的平均投资报酬率或平均权益资本成本率较为妥当。对于未来非租约收益年限内收益额的预测是一种复杂的过程，此收益额不是历史数据，也不是现实数据，而是未来数据，需要通过预测获得，需要评估人员具备良好的统计学、计量经济学以及市场营销学等方面的相关知识，同时应注意定性分析和定量研究、评估指标与评估环境等的结合。例如，在我们评估某大型专业市场时，除需要考虑商业房地产的区域因素、个别因素等一般因素外，还要根据大型专业市场的特点，特别注意当地*对于该类市场有否出台或计划出台*性或鼓励性*，还有可替代物业的规划、建设情况等，因为这些因素对该类房地产的未来收益具有重大的影响。
3、成本法在实际应用中的一点体会
成本法是指以当前条件下重新构建相同的被评估房地产或类似房地产所需各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，扣减其已损耗的价值，确定被评估房地产价值的方法。
由以上定义可以看出，用成本法估价只考虑有形资产价格，没有考虑无形资产的价格，从一定意义上说成本法是房地产抵押评估中最能体现“保守原则”的评估方法。成本法一般采用房地分离、综合计价的估价技术路线。在对旧有房地产进行估价时，旧有房地产的价格=土地重新取得价格+旧有建筑物价格。其中，土地重新取得价格通常采用基准地价系数修正法求得；旧有建筑物价格=房屋重置价×新旧程度(1+各项调节系数)×建筑面积。在对新建房地产进行估价时，价格主要包括：土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息、利润、税金。无论是旧有建筑物还是在建建筑物，运用成本法计算时常遇到这样的问题：我们估价人员根据当地建筑工程的社会平均造价水平测算出的建筑物的重置成本与其建设方的实际投入相差较大，例如，本人曾同时对某区域内的两栋结构、层高、面积、用材基本相同的两栋新建大型厂房进行评估，参照本地建安工程经济指标测算出建筑物的重置单价约为1500元/平方米，而根据其中一个委托方提供的数据显示其实际成本为1300余元/平方米，另一个委托方的实际成本则超过2000元/平方米，后者对我们的评估结果表示难以接受，站在委托方的角度，其资产评估价值低于其刚刚投入的成本，提出质疑是可以理解的，但我们必须把握成本法的原则，以社会平均水平为计算依据，有必要的话，可以帮助委托方认真分析超额成本的原因，某区域内现实生活中房地产价格多取决于效用，而非花费的成本。再例如，在同一供求圈，如果多数房屋采用了普通条形基础，而评估对象由于特殊地质，采用了深桩基础，而其效用并无特殊，则在计算成本时，应扣除采用桩基础较采用普通条形基础多花费的部分造价。即房地产成本的增加并不一定说明其价值的增加，因此，我们在日常工作中，应注意有些房地产开发者在投资建设过程中，会将随之发生的各种费用计入成本，我们需注意剔出其非必要的部分，只采用“各项必要费用”即客观费用而非实际费用。
以上为本人在工作中的点滴体会，在日常的评估实务中，因估价对象千差万别，而且房地产市场条件也在不断发展变化，我们会随时产生各类疑问，这也说明要做好房地产评估工作，还需我们不断地更新相关知识、信息，也需要更深入地研究、探讨。
