未办理房产登记的房屋是否具有物权
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发布时间：2023-05-29 07:32
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时间：2023-05-29 09:54
法律主观：
一、未办理房屋产权登记能否确权
能。
房屋未办理房产证的，不影响房屋确权，房屋产权发生争议的，利害关系人可以申请房屋确权。
《 中华人民共和国民法典 》
第二百三十三条 【 物权纠纷解决方式 】物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
第二百三十四条 【 物权确认请求权 】因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
二、房屋确权需要什么资料
（一）法人应提交下列资料
1、建房计划批文;
2、土地使用权证或合法用地文件;
3、建设工程规划定点通知书;
4、建设工程规划许可证;
5、建设工程开工报告;
6、建设工程(质量)竣工验收证明;
7、房屋坐落平面图;
8、房屋分层分户平面图;
9、房屋分户平面图;
10、房屋产权登记申请审批书。
（二）个人应提交下列资料
1、土地使用权证或合法用地文件;
2、建设工程规划许可证;
3、建设工程规划定点;
4、房屋坐落平面图;
5、房屋产权登记申请审批书;
6、需要代办的，出具公证委托书和经办人身份证复印件。
房屋确权是保障房屋所有人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益、和处分的权利，它是唯一完全的物权。同时，也是房地产权属登记、权属变更、转让、评估、抵押、中介服务等的产权、产籍的管理提供法定依据。
三、农村房屋确权的材料和程序
材料：
（一）宅基地登记申请书;
（二）农村房屋所有人的身份证明材料(户口簿和申请人个人身份证等)，委托代理申请的还应提供授权委托书和代理人身份证明;
（三）宅基地的相关证明材料，比如村民申请宅基地报批表、农村居民宅基地审批表、村镇建设规划许可证等;
（四）农村村民地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;
（五）房屋权属证明材料(房屋所有权证，未取得房屋所有权证的提供村关于宅基地上房屋所有权的证明);
农村房屋确权的办理流程：
（一）农村房屋所有人向村委会提出申请，并按照规定递交土地使用权证书、规划许可证，交由村委会进行审核;
（二）村干部及其他村委会成员根据农民的申请情况进行核查，属实的签字盖章并递交给乡*;
（三）乡镇部门会安排相关工作人员去实地查看，看看农民的房子是不是符合相关的规定，宅基地的大小是不是在规定范围内，审核无误的情况下签字，交给县规划局;
（四）县规划局会审核农村房屋所使用的宅基地是不是符合乡镇发展要求，符合要求的审核通过;
（五）农村朋友拿着相关审核*，去当地的房管局办理不动产登记，即农村房屋产权证，并缴纳相应的费用。
法律客观：
我国《合同法》第五十二条第(五)项规定，违反法律、行*规强制性规定的合同无效。本案中的房屋屋买卖合同是否属于违反法律、行*规强制性规定的合同呢?虽然我国《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。《城市房地产管理法》第三十七条的规定是行政管理部门对不符合规定条件的房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，而非针对转让合同效力的强制性规定。《房地产管理法》第三十七条第(六)项中的规定实际是属我国法律与理论上长期以来受“不登记便无所有权”学说影响的结果。如果机械地按这样的规定执行，即使买受人根据协议付清了价款，占有了房屋，房屋买卖合同仍不生效，若干年过去后，如果出卖人索要房屋，买受人还得听凭出卖人背信弃义的行为。这不仅对买受人有失公允，且有损于交易安全和财产现实占有关系的稳定。这绝不是立法所希望达到的目的或追求的效果。有鉴于此，这种“不登记便无所有权”的观念已得到了法律上的矫正。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。合同从签订之日就已经确定其是否有效。房屋买卖合同的效力不能根据房屋是否有权属证书来决定。也就是不能说办理了房屋权属证书的房屋买卖合同就有效，没有办理房屋权属证书的房屋买卖合同就无效。房屋买卖合同是否有效，应该依据合同法来判断，而不能以房屋是否已经办理权属证书为标准进行判断。另外，最高人民*《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行*规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民*应当认定该合同未生效;法律、行*规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”也进一步证实了法律对登记的效力，只是规定为物权变动要件，而不是合同生效要件。这一区别，非常重要。未登记领取房产证的房屋转让合同只是不会发生物权转移的效力，并不会影响房屋转让合同本身的效力。从物权变动原因行为来看，是否办理权属登记，并不影响转让合同的成立和效力，只是该原因行为并不具有对抗第三人的效力。综上，违反《城市房地产管理法》第三十七条第(六)项规定的转让条件，并不导致合同无效。除非法律明确规定只有经过物权登记的房屋转让合同有效或当事人在签订房屋转让合同时明确约定只有经过物权登记的合同才生效，都应该认定转让房屋合同自合同成立时生效。没有办理房屋权属证书的，只是不会发生物权转移的效力不影响房屋转让合同的效力。如果要最终发生物权变动的效果，就必须办理权属登记并依法办理房屋产权过户手续。
