购买学区房,需要懂哪些法律知识

发布网友发布时间：2023-06-10 12:14

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热心网友时间：2024-03-18 02:34

购买学区房，需要懂哪些法律知识

一、关键词:学区房、学位、缔约目的、法律知识

近年来，不少城市都出现了“学区房热”。北京市学区房价，甚至超过了每平米10万元。去年以来，学区房又出现了新的上涨苗头。那么在学区房的买卖中，为了切实维护自身的合法权利，确保买到的学区房真的能不让孩子输在起跑线上，需要懂哪些法律常识呢?

二、重点:

第一，合同上明确缔约目的。

《民法典》第563条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，守约方当事人可以解除合同。购买学区房，缔约目的明显为使用拟购房屋的学位指标。但房屋买卖市场中，“学区房”的概念始终是相对而言的。“学区房”和普通二手房在不动产登记簿和居住价值上并没有显著差别。因此，为了妥善保护自身利益，作为购房人而言，有必要在合同上明确使用拟购房屋学位指标为缔约目的。

第二，户籍迁出最好明确约定。

对学区房而言，影响房屋价值最重要的因素便是学位。近年来，由于*调整，学位和户籍、房屋产权证三者进行了深度*，甚至部分地区出现了“六年一学位”、“户籍+房产证同属于一人时其子女方可获得学位”的*。因此，学区房的户籍能否顺利迁出极大的影响着学区房的使用和学区房的市场价值。因此，在购买学区房前，务必赴*户籍管理部门查询房屋户籍情况，并与卖方就户籍迁出作出明确约定，并应当约定户籍迁出保证金和违约金。

第三，买了学区房却无法使用学位怎么办?

买了学区房，却无法使用学位，大概有四种原:

1、所购房屋并非学区房，自身理解错误。此时，可以援引《民法典》第147条规定，以重大误解为由诉请撤销买卖合同。

2、所购房屋并非学区房，卖方欺诈导致错误理解。此时，可以援引《民法典》第148条规定，以欺诈为由诉请撤销买卖合同。

3、所购房屋确为学区房，卖方原因导致学位被占用。此时，既可以援《民法典》第563条、第577条规定，解除合同并要求卖方赔偿损失;亦可以单独要求赔偿损失。

4、所购房屋原为学区房，*调整导致学位丧失。此时，可以援引《民法典》第563条“不可抗力规则”，解除合同。

另外，考虑到学区房一般位于城市中心，绝大部分为二手房。因此，购房时除了需要明确上述法律常识，还应该进一步了解购买普通二手房应当知道的法律常识。详情可见往期推送。