未交物业费,家中出现被盗等事件,是否可以要求物业负责
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发布时间：2022-04-23 12:40
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时间：2023-10-13 18:54
1，根据物业管理企业和业主委员会签订合法有效的《物业管理合同》，业主应遵守诚实信用原则以及全面履行原则，客观、全面、如实地履行合同约定的义务。根据《合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”同时，《物权法》第八十三条也规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。”
2，物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，按照《物业管理合同》的约定及时交纳物业管理费用是业主的主要义务。只有在业主充分交纳物业费的前提下，物业管理企业才能够提供优质服务。《物业管理条例》第四十二条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
3，《最高人民*关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民*应予支持。该解释没有说明业主可以以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。可见，尽管物业管理企业没有按照《物业管理合同》的约定为业主提供符合双方约定的标准服务，存在违约行为。但完全拒绝交纳物业费是缺乏法律依据的。
4，在业主有证据证明物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为，甚至是物业管理企业根本就没有提供相应的服务时，鉴于物业管理企业提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距，那么，按照权利义务相一致的原则，就应当将相应的物业服务费用酌情予以扣除。
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时间：2023-10-13 18:55
广州
广州市东山区*曾审理一宗财产损害赔偿纠纷案。去年3月3日晚上，张女士回家时发现屋内一片凌乱，抽屉锁被打开，存放大笔现金的信封和一批物品不见了。一清算，丢失的东西共计人民币约39400元。她马上报警，警方来人作了调查、笔录。后来张女士从物业公司的管理员那里得知：案发当天下午1时10分，32栋的北楼抓到两名推销员。2时45分，曾有不明身份的男子撬32栋南楼另一住户的门，被在家的业主发觉，该男子声称找错人慌忙溜走。下午4时，该业主开门外出，发现保险门被反锁且被破坏，在物业管理处的帮忙下才得以出门。
张女士认为物业公司在此事中有责任，没有履行其在《用户手册》中关于“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班，楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规定。而在物业管理处都找不到当天这些人进出大楼的相关记录。
该物管公司在回复张女士的律师函上申明：“物业管理公司提供服务是公共秩序的维护、安全防范，因为小区的保安人员只对治安中意外事件负防范之责。这是一种服务，而不是职责，并且这种服务是对公共秩序的维护，不是对他人身体和财产安全的维护……除非在委托合同中有特别的约定，物业管理公司对业主的家庭财产不应当承担任何保护责任。”
去年9月1日，*颁布的《物业管理条例》开始实施。张女士气愤不过，特地选在条例生效后将该公司告上法庭。新条例中规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
成都
某高校教师林先生回家，惊见大门锁被撬坏，检点财物，幸无损失。经派出所鉴定是人为破坏，但物业公司对此事却没有一个说法。物业公司收了物管费，却没有给业主一点安全感，林先生对此感到很气愤。那么，遇到类似情况物业公司到底该不该负责任？
成都市物业管理协会的专家指出，要认定物业公司有没有责任，完全要视双方约定而定。如果业主与物业公司签订的《物业管理服务合同》中，有“业主失窃由物业公司负责”等类似条款，那么如果发生此类案件，物业公司就负有责任。但在实际上，目前大多数物业公司没有在合同中对此进行约定。
去年上半年，成都市房管局推出的《物业管理服务合同》，合同明确了物业公司只对小区公共秩序和公共区域的安全负责，业主的家庭财产由自己负责，物业公司只起协助作用。即只要物业公司尽到了《物业管理服务合同》中约定的监控、巡视、执勤等义务，没有失职行为，那么小区发生失窃事件，物业公司也无需承担民事责任。
律师也表示，于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第四十七条也规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。”可以看出，《物业管理条例》作为我国第一部物管行*规，对物业公司安全防护责任的界定也只是“协助”，而并非“负责”。
专家建议，在物业公司的保安人员并未与业主、使用人建立私人保镖和财物保管关系的情况下，业主和房屋使用人应加强防盗意识，采取财产保险等自我保护措施，最好是和物管公司在《物业管理服务合同》中约定保管事项。
杭州
绿城、南都、金都是杭州物业管理行业最为知名的三大品牌。浙江金都物业常务副总经理陈坚对《物业管理条例》中“业主失窃，物业公司依法赔偿”规定的第一反应是：今后，物业公司会更有合同意识。
原来，《杭州市物业管理条例》对小区“失窃”问题的规定比较模糊：只是要求物业公司协助*机关维护物业管理区域内的公共秩序，进行安全防范。现在，《物业管理条例》将这一问题明确地提了出来，规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
陈坚对这一规定是这样理解的：物业管理担负的只是协助*机关维护治安的职能。如何界定物业管理公司存在过错，关键看物业管理公司是否严格履行合同义务。如承诺提供24小时安全巡逻、全封闭管理，并对巡逻次数加以规定，让业主监督，如因保安不依时巡逻造成所保管车辆被盗或业主其他财产失窃的，物业管理公司就应承担赔偿责任；如果物业公司已履行了合同义务，业主家中失窃就和物业公司无关。但即使是前者，物业公司也不必负全责，因为物业公司承担的毕竟只是管理责任，不是直接损害业主利益。
浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟博士介绍说，从他以往接手的案件看，第一类是刑事案件，业主在小区内人身安全受到了威胁，被打或被杀，一般是败诉的比较多，因为这样的情况实在很难把所有责任都归咎到物管公司的头上；第二是失窃案件，在这种情况下，业主胜诉的会比较多，比如说业主在小区内有一辆车失窃了，而业主的物业管理费中包括了停车费。这样对于车子的失窃，物管公司也应该负有一定的责任。
叶宏伟认为，《物业管理条例》对规范物业管理市场，在维护治安方面有着极为重要的意义，显然是一个突破。但条例的可操作性还是不强，相应的赔偿责任比较模糊，不够细化，很难在具体案件中遵照执行。另外，对损偿金额较大的重大刑事案件，单单靠物业公司承担责任，物业公司的风险过大，有欠公平之处。
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时间：2023-10-13 18:55
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时间：2023-10-13 18:56
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2，物业管理企业与业主之间的关系是服务与被服务的关系，按照《物业管理合同》的约定及时交纳物业管理费用是业主的主要义务。只有在业主充分交纳物业费的前提下，物业管理企业才能够提供优质服务。《物业管理条例》第四十二条明确规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。
3，《最高人民*关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，若物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的人民*应予支持。该解释没有说明业主可以以物业服务不到位为由拒绝交纳物业费。可见，尽管物业管理企业没有按照《物业管理合同》的约定为业主提供符合双方约定的标准服务，存在违约行为。但完全拒绝交纳物业费是缺乏法律依据的。
4，在业主有证据证明物业服务企业提供物业服务存在服务不到位等违约行为，甚至是物业管理企业根本就没有提供相应的服务时，鉴于物业管理企业提供的物业服务项目与服务质量和约定标准存在差距，那么，按照权利义务相一致的原则，就应当将相应的物业服务费用酌情予以扣除。
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广州市东山区*曾审理一宗财产损害赔偿纠纷案。去年3月3日晚上，张女士回家时发现屋内一片凌乱，抽屉锁被打开，存放大笔现金的信封和一批物品不见了。一清算，丢失的东西共计人民币约39400元。她马上报警，警方来人作了调查、笔录。后来张女士从物业公司的管理员那里得知：案发当天下午1时10分，32栋的北楼抓到两名推销员。2时45分，曾有不明身份的男子撬32栋南楼另一住户的门，被在家的业主发觉，该男子声称找错人慌忙溜走。下午4时，该业主开门外出，发现保险门被反锁且被破坏，在物业管理处的帮忙下才得以出门。
张女士认为物业公司在此事中有责任，没有履行其在《用户手册》中关于“大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安实行24小时值班，楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规定。而在物业管理处都找不到当天这些人进出大楼的相关记录。
该物管公司在回复张女士的律师函上申明：“物业管理公司提供服务是公共秩序的维护、安全防范，因为小区的保安人员只对治安中意外事件负防范之责。这是一种服务，而不是职责，并且这种服务是对公共秩序的维护，不是对他人身体和财产安全的维护……除非在委托合同中有特别的约定，物业管理公司对业主的家庭财产不应当承担任何保护责任。”
去年9月1日，*颁布的《物业管理条例》开始实施。张女士气愤不过，特地选在条例生效后将该公司告上法庭。新条例中规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
成都
某高校教师林先生回家，惊见大门锁被撬坏，检点财物，幸无损失。经派出所鉴定是人为破坏，但物业公司对此事却没有一个说法。物业公司收了物管费，却没有给业主一点安全感，林先生对此感到很气愤。那么，遇到类似情况物业公司到底该不该负责任？
成都市物业管理协会的专家指出，要认定物业公司有没有责任，完全要视双方约定而定。如果业主与物业公司签订的《物业管理服务合同》中，有“业主失窃由物业公司负责”等类似条款，那么如果发生此类案件，物业公司就负有责任。但在实际上，目前大多数物业公司没有在合同中对此进行约定。
去年上半年，成都市房管局推出的《物业管理服务合同》，合同明确了物业公司只对小区公共秩序和公共区域的安全负责，业主的家庭财产由自己负责，物业公司只起协助作用。即只要物业公司尽到了《物业管理服务合同》中约定的监控、巡视、执勤等义务，没有失职行为，那么小区发生失窃事件，物业公司也无需承担民事责任。
律师也表示，于2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第四十七条也规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。”可以看出，《物业管理条例》作为我国第一部物管行*规，对物业公司安全防护责任的界定也只是“协助”，而并非“负责”。
专家建议，在物业公司的保安人员并未与业主、使用人建立私人保镖和财物保管关系的情况下，业主和房屋使用人应加强防盗意识，采取财产保险等自我保护措施，最好是和物管公司在《物业管理服务合同》中约定保管事项。
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绿城、南都、金都是杭州物业管理行业最为知名的三大品牌。浙江金都物业常务副总经理陈坚对《物业管理条例》中“业主失窃，物业公司依法赔偿”规定的第一反应是：今后，物业公司会更有合同意识。
原来，《杭州市物业管理条例》对小区“失窃”问题的规定比较模糊：只是要求物业公司协助*机关维护物业管理区域内的公共秩序，进行安全防范。现在，《物业管理条例》将这一问题明确地提了出来，规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
陈坚对这一规定是这样理解的：物业管理担负的只是协助*机关维护治安的职能。如何界定物业管理公司存在过错，关键看物业管理公司是否严格履行合同义务。如承诺提供24小时安全巡逻、全封闭管理，并对巡逻次数加以规定，让业主监督，如因保安不依时巡逻造成所保管车辆被盗或业主其他财产失窃的，物业管理公司就应承担赔偿责任；如果物业公司已履行了合同义务，业主家中失窃就和物业公司无关。但即使是前者，物业公司也不必负全责，因为物业公司承担的毕竟只是管理责任，不是直接损害业主利益。
浙江大学房地产投资研究所法律事务部主任叶宏伟博士介绍说，从他以往接手的案件看，第一类是刑事案件，业主在小区内人身安全受到了威胁，被打或被杀，一般是败诉的比较多，因为这样的情况实在很难把所有责任都归咎到物管公司的头上；第二是失窃案件，在这种情况下，业主胜诉的会比较多，比如说业主在小区内有一辆车失窃了，而业主的物业管理费中包括了停车费。这样对于车子的失窃，物管公司也应该负有一定的责任。
叶宏伟认为，《物业管理条例》对规范物业管理市场，在维护治安方面有着极为重要的意义，显然是一个突破。但条例的可操作性还是不强，相应的赔偿责任比较模糊，不够细化，很难在具体案件中遵照执行。另外，对损偿金额较大的重大刑事案件，单单靠物业公司承担责任，物业公司的风险过大，有欠公平之处。
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