简直是世纪抉择!固定利率 VS LPR 到底该怎么选

发布网友发布时间：2022-04-23 23:35

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热心网友时间：2022-05-02 21:13

最近在网友群里，最常看到的问题就是：我的房贷利率要不要换成LPR啊？

这确实是很多“房贷族”现下最关心的一件事了。

3月1日起，有商业住房贷款的人，将面临一个二选一的选择题：可将自己的房贷利率转换为LPR加点，或者固定利率。

有且仅有一次换利率的机会！

2019年12月28日央行曾发布公告称：自2020年3月1日起-8月31日这段时间内，所有人可以重新选择房贷利率标准，金融机构正式转换存量浮动利率贷款定价基准，方式有两种，一是以LPR为定价基准加点形成，二是转换为固定利率。

值得注意的是，这个选择每个人都有机会，但也只有一次。上述工作原则上应于2020年8月31日前完成。

那么，问题来了，什么叫LPR，什么叫固定利率？

LPR简单点说：是18家综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。

大概意思就是以前由央行决定的基准利率，目前交给了18家银行来共同决定，把利率“定价”交给市场化。

而固定利率，言简意赅，就是还款期限内的房贷利率不会有任何浮动，按照一个标准执行到底。

也就是说，按照目前4.9%的基准利率，你手上的房贷不管是打七折、九折，还是上浮10%、20%，只要你选择了固定利率，未来你的利率都将保持在现在的水平上，与基准利率的调整或LPR的浮动再无瓜葛。

根据央行的公告，金融机构将会在规定的时间内与贷款客户进行转换协商进行选择。

哪种还贷利率更加划算？

掌柜君查了很多资料，也资讯了不少银行人士与业内专家，大家的观点比较一致——换成LPR是相对更为划算的。

截止目前，LPR合计调整4次，下调幅度达到26个BP。其中5年期以上LPR调整3次（之前没有这个期限），下调幅度为10个BP。

在2月17日下调1年期MLF利率10个BP后，今天的LPR顺势非对称下调，其中1年期LPR下调10个BP、5年期以上LPR下调5个BP（房贷利率也跟着下调以鼓励个人购房），LPR与MLF利率之间的加点幅度继续稳定在90BP。

很多人分析，一年重新定价一次可能更符合大部分的需求。因为不管是国际还是国内，利率持续下行都是一种趋势。

美国1980-2020年的银行贷款利率，40年间利率平均值为年利率7.5%，从整体趋势来看，利率保持下行趋势。而一些发达国家的利率则更低。日本的房贷利率仅仅1%不到，像大阪等地更是只有6‰；香港房贷也是低利率化，普遍2%-3%之间。

中国1988-2020年的银行贷款利率，这期间中国银行贷款利率平均值为年利率6%，该数据的历史最高值出现于1996年4月底，达到了年利率12.24%，而目前则属于历史最低值，长期整体趋势也呈下行趋势。

2月调整后的利率，1年期LPR为4.05%，5年期LPR为4.75%，调整后的房贷利率已创下近20年的新低。

知名地产媒体人卢俊也认为，从中长期的情况来看，中国未来利率大概率整体还是要走下行的，所以选择和LPR（贷款基础利率）挂钩，是比较有利的；以中国经济的总量，除非出现很坏的恶性通胀，否则不太可能回到高利率；

通俗点说，选LPR挂钩就是跟随大流，不太会吃亏也占不到便宜，但是选固定利率就是投机，亏的可能性会大一些。

当然，也有网友认为，LPR实际上就是风险转移，把银行的风险转移给大众。

“我5.88都不敢改，就怕后期疯长，所有套路都这样，降的时候就一点点，涨的时候疯长，从来没看见过有疯降的。”

还有网友认为，通货膨胀的因素不能不考虑，结合近年来的物价涨幅，认为当钱变得不值钱时，固定利率更合适。

个人房贷转换视情况而定

需要注意的是，新的利率规则将是从2021年开始执行。也就是说，2020年的LPR不管怎么下浮，都不代表着2021年及以后的房贷水准。

第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.1%，之后的每年将以此类推。

业内专家提醒，每个人的原合同利率不同，导致加点值也不同。对于选择固定利率和LPR哪一个更划算，主要取决于LPR未来走势。

一般而言，存量房贷利率转换为固定利率便能提前锁定剩余还贷期限内每月的还贷金额，主要适用可预见、有计划的客群。

而转换为LPR加点的浮动利率之后，LPR则为变量，贷款用户既有机会享受未来LPR利率下调所带来的月供减少的红利，同时也会承担LPR利率上调所带来的月供增加的风险。短期内LPR大概率继续下行的情况下，贷款期限较短的选择LPR比较合适。

同时，还要结合个人贷款余额、原先贷款利率上浮还是下折水平，计划提前还款与否、收入变换是否影响月供能力等等综合决定。

总的来说，具体问题要具体分析。如果你是贷款余额较少、计划提前还款的客群，不妨选LPR加点的浮动利率，即便上下浮动带来的影响不大；但如果你的贷款余额较多、月供捉襟见肘、利率下浮有折扣的（比如9折以下低于4.41%）、并且计划长期还款的，固定利率相对更合适。