集中供地政策突迎大调整:房企凭分拿地
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发布时间：2023-04-30 05:34
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时间：2023-10-08 15:09
第二批集中供地出让前夕，天津、青岛、深圳等城市共183宗土地紧急中止出让，集中供地再起波澜。
8月11日，青岛市自然资源和规划局发布公告称，第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故终止；8月10日，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；8月6日，深圳土地矿业权出让平台发布公告，中止22宗地的挂牌出让工作，已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。
多城卖地按下暂停键，一场关于土拍规则的重大变化悄然进行。
近期，自然资源部召开闭门会议，要求第二批集中供地调整出让*，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价，严控楼面地价创新高。
土拍规则调整之际，新模式“竞品质”诞生。
以卖地大户杭州为例，第二批集中供地将由10个行政区推出10宗“竞品质”试点地块，溢价率上限设为10%，并要求现房销售。杭州市建委将组织专家评审，并按房企评分高低确定入围者。评分表主要由“房企资信”和“品质承诺”两部分组成，综合得分最高者拿地。这意味着，与消费者买房一样，房企拿地也需要看征信分。
8月13日，一家TOP5房企投拓负责人对时代周报记者表示，目前“竞品质”模式处于摸索阶段，北京、上海、杭州等地的实行各有不同。从其初衷来看，土地市场愈发升高的门槛和竞争热度导致房企削减成本，产品品质难以保障，影响房地产市场的健康发展。“竞品质”是*工具箱里的措施之一，未来调整方向将在把控产品品质基础上，给开发商留足利润空间。
“竞品质”将成标配
“我们熬夜加班一个多月，一直在加班和开会，晚上不回周末不休中午不按时吃饭，突然中止卖地，所有工作都要推倒重来。”8月13日，一家房地产央企深圳公司投资部人士杨光（化名）告诉时代周报记者，8月6日下午得知深圳土拍中止时，所有同事都感到诧异。
杨光表示，此次深圳土拍中止的主要原因是，深圳是首批集中供地城市中平均溢价率最高的城市，*风向变化后需调整规则，降低溢价率上限和拍地规则，因此紧急叫停。其次，深圳本次拍22宗地块中位于非中心区的居多，部分地块要求租赁面积全自持，部分地块要求租赁面积全自持，且在拍地结束后的5个工作日内一次性缴纳费用，诸多*要求导致除少数热门地块外，其它地块均遇冷，因此需要延期。
“降低溢价率上限后，对新房限价或会同步增加，此时判断房企利润空间将加大为时过早。”杨光推测，深圳土拍长期采用双竞双限模式，房企利润空间小，近年来交房质量急剧下降。“竞品质”或成深圳第二批集中供地的重点方向，杭州和北京将为效仿对象。
时代周报记者获悉，5月，北京市规划和自然资源委员会提到，在集中出让地块过程中引入房屋销售价格引导机制，为未来住宅产品质量提升留足空间，引导开发企业主动提升住宅品质。
在杭州，参与第二批集中供地的房企须填写“品质承诺”，不同于北京先竞地价再竞品质的规定，杭州的“竞品质”项目是先竞品质再竞地价，同时地块还要采用现房销售，必须是在全装修交付之后通过验收方可对外销售，此举为全国首创。
8月13日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，未来“竞品质”将成土拍标配。在“竞品质”要求下，房企对于地块的研究要求明显提高。如果没有太多时间去研究具体地块，房企对于竞品质方面的底气可能不足。因此，多地延长供地时间或中止土地出让，目的是让房企更好理解竞品质的规则，在后续拿地方面做好做足功课。
房企恐慌性拿地
供地规则再度调整，与此前土地市场温度升高有关。
“各城市做好住宅用地信息公开，重点城市实行住宅用地集中出让，同时加强监测监管和考核评价，对住宅地价走势超出合理区间或发生异常交易的城市及时预警并督促整改。”2月23日，自然资源开发利用司要求各城市通过多渠道降低房价，在全国22个城市试点集中供地制度。
集中供地初衷是为通过确定供地规模稳定房企预期，为土地市场降温。实践过程中，房企出现恐慌性拿地现象，不断推高热点城市土拍溢价，多地拍出地王。
中国指数研究院的数据显示，22 城首批集中供地成交金额为1.07 万亿元，平均楼面价约为9591元/平方米，较2020年增长38%。上半年50强房企拿地楼面价同比增长40.8%，地价约占房价48%，同比上升7.2 个百分点；平均溢价率为21.7%，同比上升5.4 个百分点。
首批集中供地未达到降地价预期，推高地价与房价成本。一系列负面反应引发监管注意，土拍新规靴子陆续落地。
7月22日，住建部房地产市场监管司*张其光公开表态，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。
与此前*相比，多个城市在第二批集中供地规则上明确*地价上限，从源头避免出现高溢价地。
8月4日，无锡第二批集中供地开拍，热点地块溢价率上限降至3%，9宗地触及上限进入摇号；8月9日，惠州住建局出台新政，提出建立完善房价地价联动机制。优化土地竞拍规则，实行“限房价、限地价、竞配建、竞品质”等出让方式；8月10日，天津市规划和自然资源局修改第二批集中供地规则，将土地溢价率上线设置为15%，未修改规则前最高为50%。
“设置最高溢价率后，溢价率已经确定，以后市场上不会再出现‘地王’。”8月13日，一名熟悉深圳土拍市场的业内人士对时代周报记者表示，第一批集中供地中部分房企在举牌时冲动入市，拿地后才发现“算不过账”，引起退地纠纷。通过设置溢价率上限，可以给房企更多利润空间，避免退地事件发生。
8月11日，光大证券发布研究报告称优质土地资源的恶性竞争，对房地产行业平稳健康发展的伤害极大。“房住不炒”基调下，房价提升空间有限，拿地成本过高，大幅压缩房企的正常盈利空间，迫使部分房企在施工建筑质量上压缩成本，或不切实际的提高周转率。*地价上限有利于房地产行业朝着利润合理化和管理精细化方向升级迭代。
