试述城镇土地定级及基准地价评估对我国土地管理的意义？？哪位知道答案速答，谢啦

发布网友发布时间：2023-05-04 04:56

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热心网友时间：2023-10-25 03:48

随着我国经济*改革的不断深入，特别是土地使用制度改革的深化，人们对土地的价值观念有了根本的转变，认识到土地不仅是进行社会物质生产的基本条件，是不可替代的主要生产资料，而且是社会的一笔巨大财富一资产。国家不仅要查清土地资源的数量，而且要查清土地资产的数量一地产的价值量，从而使地产评估工作成为我国土地使用制度深化改革的客观需要。同时随着土地使用制度的深化改革和城镇住房制度改革的推行，我国土地有偿使用的方式日趋多样化，对城镇土地定级估价提出了更高的要求：特别是国土资源部鼓励采用计算机技术开展城镇基准地价评估更新工作，使基准地价评估与计算机技术和地理信息系统技术紧密结合，所有这些都标志着我国的城镇土地定级估价进入了一个崭新的阶段。所以，如何完善目前的土地定级估价理论、方法和手段，建立一个合理、科学的地价体系，如何利用计算机技术辅助完成土地估价是我国目前土地市场的关键课题。本文以社会主义市场经济理论为指导，以马克思地租理论和区位理论为依据，结合中国土地市场实际和乐山市城镇土地定级估价实例，对城镇土地基准地价评估、地价动态监测的理论基础做了一定的探讨，并探索出了一条科学、实用的城镇土地基准地价评估的技术路线。 1、基准地价体系基准地价体系是由若干种类、不同形式的地价及有关的系数、指数构成。它们在地价体系中互有区别，各自在土地市场和运行中发挥作用，同时，又相互密切联系，共同指导、*土地市场，使之有序化、规范化。在以往的基准地价评估中往往忽略了该体系的完整性，使评估结果在使用中存在着缺陷。一个完整的基准地价体系应包括：区域(级别)基准地价(包括分类)，商业用地路线价，基准地价修正系数表，地价动态监测。 2、基准地价内涵基准地价是指在正常市场条件下，某一时点、不同土地级别、不同用途、一定年期和容积率条件下的平均价格。缺少任一条件的基准地价都是不确定的，不具可比性。因此，只有界定了基准地价的内涵，评估出的基准地价才具有使用价值和可比性。而最基本的地价内涵应包括：评估基准日，土地使用年期，标准容积率，土地开发程度等 3、商业用地路线价城区商业用地沿街分布特点明显，因此为弥补商业用地级别基准地价表现商业用地地价差别之不足，充分体现商业用地沿街分布的特点，为今后宗地地价评估和管理提供方便，因此在基准地价评估工作中必须进行商业用地路线价评估。一个完整的路线价体系主要应包括路线价、标准深度和修正系数表。路线价是整个路线价体系中的核心，它和路线价区段、区段内的样点个数及其修正系数密切相关。标准深度是影响路线价的重要因素。标准深度确定的是否合理直接影响路线价。在确定标准深度时应结合城市实际综合考虑。修正系数表，包括深度修正、容积率修正以及临街宽度修正等。建立完善的修正系数表与路线价相配合才能把路线价用于宗地估价。同时应明确路线价中前后两种修正体系含义的本质区别及相互关系。 4、模型法评估基准地价丰富基准地价评估方法、科学合理地评估基准地价一直是土地工作者努力的方向。本文结合乐山市实际，探讨了适合乐山市土地市场的地价一级别模型和地价一分值模型，并在综合确定基准地价中起到了重要的作用，为以后的评估工作奠定了良好的基础。 5、地价动态监测土地市场是一个动态的市场，土地随着社会经济和地产市场的的发展而不断增值，地价水平在不断变化，而基准地价成果反映的是在某一时点的地价水平：为保持基准地价的现势性，在地产市场发生变化或影响地价的因素发生变化时，必须及时更新基准地价，达到对基准地价进行动态监测的目的。本文结合乐山市实际，建立了地价监测体系，并提出了运用地价动态监测模型和地价指数相结合共同进行地价动态检测的思路。 6、地价评估系统城镇土地估价工作涉及面广，工作程序复杂，所需数据量大(既有大量的图形数据，又有属性数据)，数据计算烦琐，成果要求高，利用计算机技术辅助完成土地估价是土地市场发展的必然趋势。因此建立科学、简便、实用的地价评估管理系统具有十分重要的意义。本文以地理信息系统软件Mapinfo为平台，以Mapbasic为编程语言开发了地价评估和管理信息系统。该系统可以方便、直观、有效地对图形和属性数据进行同步管理；程序开发采用采用模块化结构，易扩充和移植，为今后开发与其它系统的连接提供了良好的基础。同时系统界面友好，操作简单，方便实用。