超过20年租赁合同效力的认定
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发布时间：2023-05-03 16:15
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时间：2023-10-21 07:19
法律主观：
一、租赁合同如何认定无效
签订租赁合同时，出现当事人不具有民事行为能力，合同不是双方真实意思表示，违反法律强制性规定等情形之一的，可以认定租赁合同无效。
《民法典》第一百四十三条，具备下列条件的民事法律行为有效：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律、行*规的强制性规定，不违背公序良俗。
二、租赁合同无效的法律后果
1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民*一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民*依照合同法的有关规定和相关司法解释的规定处理。
2、房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民*应予支持。
3、承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民*应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。
4、承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
5、出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民*应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民*不予支持。
三、确认合同效力纠纷是否有诉讼时效
有。确认合同效力的诉讼不属于相关法律规定不适用诉讼时效的情形，所以确认合同的效力是有诉讼时效期限*的。
法律对确认合同效力的诉讼的诉讼时效期限没有特别规定，所以确认合同效力的诉讼也适用一般诉讼时效的三年期限，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民*不予保护;有特殊情况的，人民*可以根据权利人的申请决定延长。
《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定的民事法律行为有效条件。
法律客观：
签订超过20年租赁合同效力，在《合同法》实施以前，法律、法规并未对租赁合同的期限作以规定，有些房屋的租赁期为30年或更长时间。但《合同法》规定了租赁合同的最高期限为20年。此类合同效力如何认定呢?最高人民*《关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第一条规定，对《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷，适用当时的法律规定;当时没有法律规定的，可以适用《合同法》的有关规定。因而对于此种当时没有法律规定的合同也要受到合同法的约束，即租赁的最长时限为20年。为了保护交易安全和合同目的的实现，应当从《合同法》生效之日起计算新的租赁期限，如果超过20年的，超过的部分应认定为无效。租赁合同中，约定在同等条件下，承租方的优先续租权。承租人应当在租赁期限届满前3个月提出续租，并经出租同意，重新签订租赁合同。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过二十年。
