买房总共要签多少个文件
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发布时间：2022-04-23 20:36
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时间：2023-10-09 04:34
买房过程很繁杂，从看房到签合同再到交房入住，要签字的文件没有几十也有十几，如果合同、文件每一页都要签字的话甚至会达到几百，原意打算对合同进行梳理，但签字不谨慎带来的隐患实在太大，故而扩大至文件，特作归纳如下：
1.看房确认书
二手房交易大多数是通过中介，中介在看房之后或者之前，会要求买家在看房确认书上签字，名义上说是公司要求，但实际上文书上会有*购房*利的内容，比如说你不能通过别的中介交易这套房子，你不能再找其他中介，如果交了定金定金不退等等条款，签署之前要对内容进行审核，虽然有些条款无效法律上不发生作用，但对于购房人来说是莫大的麻烦，因为真发生纠纷，人家有法务，业主还要花钱找律师，所以业主要签字的时候，先看看内容，如果要证明工作内容，就说你给他们经理说就行了。如果当天就交了定金，可能就是一张定金收据就替代了。
商品房中不存在这个文书，中介公司即便代理了销售工作，也不会签署这个，因为是以成交量论英雄的。
2.认购书
二手房中没有认购书一说，经常性是交定金签合同，给购房人说不买还可以退，但实际合同签完就已经要承担责任了。
商品房则主要在期房销售中存在认购书，在根本上属于预约合同，意为双方预先约定后面做某事，也就是购房人和开发商约定后面再约定签订商品房买卖合同，这里约定签署是一个动作，不是一个结果，我和你约定签合同，那我们就得谈合同，谈不拢的话合同没签成，也已经履行了预约合同的义务，预约合同确定的是双方促成某事的义务，我们努力了但没有成功，那不是某一方的原因，而是不可归责于双方的原因，因为都不愿意让步，所以就没有结果。还要强调一点是，如果没有约定后来再签正式的买卖合同，后面也没有签正式合同，那认购书在符合商品房销售管理办法第十六条规定的情况下，也可以认定为购房合同。
3.买卖合同
二手房买卖合同有可能是三方合同，因为还有中介作为居间方，也有可能和买卖合同分开有一个单独的居间服务合同，二手房合同签订要比商品房快，基本上交定金就签了，还是强调那一点：中介怎么说不重要，合同怎么写才重要。说户口过完户就迁走，但写不到合同上，那就谨慎一点；还要强调一点，二手房不像商品房没有议价空间，合同条款也是可以协商的，有什么该说就说，中介费也要掏，让中介帮着协调就是了。
商品房买卖合同分为商品房预售合同和商品房销售合同，前者是卖楼花（期房），后者是卖现房，前者买房许可证是预售许可证，后者则是销售许可证。从业主角度来看的话，主要区别在于房屋的现状以及开发商履行义务的期限，比较而言前者风险要比后者大很多，但当前市场生态下，现房销售要开发商自担成本，已经没有开发商愿意这么干了，就连售后包租都想着法子预售（售后包租只有现房在可以操作），更别说正常的住宅了。
4.备案合同/网签合同
两个民事主体签了合同之后，怎样获得职能部门的认可，那就是再在房管局、住建局的要求下，按照他们的要求再签订一次，所以二手房就会有网签合同，商品房就会有备案合同。
二手房的网签合同有什么用呢？中介会这个帮业主讨价还价，业主觉得贵了不想买，中介会告诉他可以做低网签价格，这样少交些税钱就省出来了，以促成交易。
这个网签价格其实是纳税指导价，房屋交易是市场定价，并不是通常说的*指导价，因为*指导价一般都是*物价局座的，而这个价格是税务局来确定的，所以以后买房可以留意一下。
还有网签合同和二手房买卖合同会有差异，尤其是价格这一块，为了降低税费，比实际的购房低很多，多出来的部分都折算成家具家电装修了，因为实际没有家具家电装修，所以对出卖人而言有些风险：人家管你要的话怎么办呢？而做低的税费，在下一次交易还是要负担的，虽然还在买受人身上，但该上交国家的，还是跑不了的。
商品房交易中则称为备案合同，在房管局、住建局备案之后，才获得官方的认可，后面产权登记、办房本才有了依据和着落，同样的，这个合同也比购房合同简单，之前文章有专门讲过本文不再赘述。
5.收房确认书、物业合同、业主公约
限于篇幅问题，这些交房收房文件不再过度展开，开发商交房要两书一表，这是法律上规定的文书，谨慎的开发商会让业主在复印件上签字留存，但实际中即便没有这个文件，开发商还时要到期交房的，因为不交房要承担违约责任付违约金，而本质上交易是民事合同，所以业主如果不认可房屋状况，千万不要在收房文件上签字，尤其是收房确认书，签字就表示了认可，切记切记。
物业服务合同、业主公约等等都是为了小区管理准备的，虽然这些文件里面会有对全体业主不利的条款，但签与不签作用都差不多，物业还是那个物业，管理还是那个水平，如果业主团结，签了什么不利合同，最终都能通过业委会争取回来，如果不团结，签了再好的合同有可能也浪费了，所以，这个合同看看就行了，个人挣扎意义不大，因为小区共同的事情一个人是做不了主办不到的。
#吴向东律师:买房须知#
