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如何买到物美价廉的法拍房

发布网友 发布时间:2023-05-08 07:24

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热心网友 时间:2024-12-04 20:51

与普通商品房相比,法拍房的确有比较明显的自身优势,但是走“捷径”购房,置业者也会面临诸多风险。那么,面对诸多隐患,购买者在竞拍前要特别注意哪些问题?
鲸哥教您八大“避坑指南”
01查清房产的属性
购房者在购买拍卖房前要查清楚该拍卖房产的属性,包括房子的使用年限、能不能办房产证、土地出让的性质等。
02了解租赁情况
如果房屋有租赁情况,需要了解清楚承租人是在什么情况下签的租赁合同、租期从什么时候开始到什么时候结束、租金是多少钱一个月、租金是如何交的等,这样才能保护自己的权利。
03明确房产的产权共有情况
被拍卖的房子都是因为债务没有还清,所以才被拍卖,购房者买的时候就要注意房产是个人所有,还是与他人共有,谨防房产涉及一房多债主。
04明确交易所产生的全部费用
*明确告知:物业费、水电费、税费、欠费全由买方出。为了避免暗藏的天价过户个税等费用,需要提前调查清楚,列出明细,再来进*价综合分析。
05明确是否能够进行贷款
现在很多优质房源名义可贷款,实际操作难。必须提前和*/银行/担保公司进行三方协商,确保能够在规定时间放款。
06现场实勘,确保房屋质量
需要重点关注房屋内部质量问题,因为在*委托拍卖机构进行拍卖时,通常只是对明显的瑕疵进行简单描述,对于房屋存在的其他隐秘或暂时不能显现的质量问题都不会体现。购房者必须实地勘测,了解房屋真实信息。



07确保能够清场,按时入住
现在很多被执行人只有一套住房,房屋被拍卖以后,想方设法不愿意搬离,虽然是*强制执行拍卖,但是*不负责该拍卖房源的清场和竞拍者的入住。所以购房者必须要通过被执行人/现居住人/*等多方进行提前协商,深度沟通,确保自己能够入住。这个工作是非常具有难度的,但也是参与拍卖最重要的一环。
08实地考察,确定心理价位
购房者一定要对目标楼盘进行实地考察,对周边同档次物业的价位进行了解。根据自己的经济承受能力,确定对房子的心理价位期望值,切忌一时冲动,以超出市场价的竞拍价竞得,因为如果毁约,购房者所交纳的保证金可能会“缩水”,甚至“打水漂”。
看到这里,大家是不是对法拍房的配置更有信心了呢?虽然规避风险比较复杂和具有难度,但是这些重点我们只要做好,我们就可以安心捡漏。

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只要选择通过调研是无风险无瑕疵的房源进行参拍,是能够规避风险和安心捡漏的。值法拍房的风险有原房主的身份风险、不能落户的风险、无法马上入住的风险、补缴费用的风险。现在买法拍房要查看是否有多头债权、多次抵押、多方查封、是否有恶意租赁、是否有高额欠费、是否户籍易迁入难、是否暗藏的天价过户个税等问题才行。如果有问题可能买了之后很难入住腾房。



法拍房的风险及注意事项如下:

1、多头债权,多次抵押,多方查封。

很多“法拍房”的业主(被执行人),往往有多头负债,甚至资不抵债,否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。比如他在长沙有负债,房屋就被长沙的*查封,他同时又在株洲有负债,可能又被株洲的*查封了;除此之外,他可能还有民间借贷和高利贷,这种个人与个人的债务关系,是最难理清的。



2、恶意租赁,拍房易交付难。

买到毛坯或者是空置房还好,如果里边还有人住,这就需要清场才能交付了。很多的司法拍卖公告里,明确写了“*不负责清场和交付(腾房)”;即便是*承诺负责腾房,也是困难重重。

3、相关欠费全由买方出。

“法拍房”税费的特殊性在于:转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担,所以,和买二手房一样,你得搞懂该房屋是否“满5唯一”,否则除契税外,要支付个税;另外,该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费,均由买受人负责承担,如果恶意拖欠多年,加上违约金,也会是一笔不小的数目。



4、户籍迁入难,学区没保障。

现在除非达成协议,否则法律并没有条款,可以强制迁移户口,如果原房主户籍占用,特别是某些学区房,你是无法享受到的。

5、暗藏的天价过户个税。

如果该房产在此前还有过“非夫妻直系亲属之间赠与或继承”的交易方式,那么再次过户会产生20%的个人所得税。
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