本人目前想购买一间商铺，打算投资60万元，其中贷款30万元，开发商承诺购买后返租，请问是否划算。
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发布时间：2022-07-14 21:32
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热心网友
时间：2023-10-09 00:27
投资60万元，其中贷款是30万元，10年里30万的利息大概是10万元，就相当于投资70万购买的商铺，商铺的年租金是4.8万元，以后全按这样的价格来说14.5年就回本了，（我想总不至于十几年都不涨吧，现在的物价上涨的快，以后什么东西和现在的价格比起来都是只有涨没有跌）。也就是相当于你用30万在14.5年里赚了一个价值60万的商铺（14.5年后这个商铺难道还是这个价格吗，绝对是有升值空间的）这样算下来我觉得还是很划算的，俗话说一个旺铺，三代都富。所以我要是楼主的话就会买下来的，30万15年放在银行里利息又能有多少呢？？？？ 商铺使用年限是70年。
热心网友
时间：2023-10-09 00:27
5年末投资贷款利息支出：30*1.068*1.068*1.068*1.068*1.068=41.685-30=11.685万
5年末自投资30万利息损失：30*1.0525*1.0525*1.0525*1.0525*1.0525=38.75-30=8.75万
5年末投资净收益：24-11.685-8.75=3.565万（收益满意吗？）
当然不满意，为什么呢？8.75-3.565=5.185万（你比不投资存银行亏了这么多）。
这只是算了5年的。十年贷款期，亏的不是乘以2，而是更多。
还有投资租赁的风险。能保证顺利吗?还有贷款的归还只有10年期限，你有压力吗？
你想好了上面。再看下面：
十年后，也可能是你亏了十几万后，开始盈利了。
十年后，每年租赁回报不只投资的8%（4.8万/年）吧？
十年后，房价涨到多少，谁又能预测了。
结论，你看着办吧。
热心网友
时间：2023-10-09 00:28
追答刚写好过程结果电脑死机，我把估算的数据给你，过程从略了。
成本：银行按揭在第五年年末的终值在27.21万左右，总额在第十年年末值58万元左右，你的那三十万经过十年复利值50万。
收益：五年的租金在第五年值27.2万，基本和按揭持平，十年后的价值为35.13万，如果舒宁电器续约的话，十年后的租金价值65.26万
分析：总体上看在前五年舒宁电器基本上承担贷款压力，你的自由资金被冻结。十年后你拥有房产，支付了大约108万的金额，不续约收入35.13万，支付72.87万；续约收入65.26万，支付总金额为42.74。续约后可能租金变动，这里不做分析。
利润：如果续约的话，利润=房价-42.74 取决于未来十年后房价
如果不续约。利润=房价+后五年租金-72.87 取决于房价和第二租金
如果你预期每年收益在银行利率基础上加百分之五的话：十年后房价应至少涨到91.6万元（30万成本折算，按揭压力基本转移给承租方），总收益率=5%+5.25%=10.25%
如果房价下跌至42.74万等于你一直在拿银行利率
此外如有利率变动可能造成变化，综上所有计算默认利率不变。
是否盈利取决于对未来房价预测，所有分析均属于个人观点，不承担因此投资所造成的任何结果的法律责任。
热心网友
时间：2023-10-09 00:28
