专家:当前房地产市场须警惕三大风险

发布网友 发布时间：2022-10-04 15:03

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热心网友 时间：2023-10-14 18:07

●对于中国而言，无论是从经济规模上，还是国土面积上，都是一个大型经济体，并且由于历史上行政计划的延续，事实上中国不同区域的房地产市场的联动性远远小于完全市场经济国家，因而各个区域房价在上涨一段时间后，往往会呈现区域分化的特点，因此中国出现全国性的房地产崩盘的概率非常之小。

●房地产行业是个资金密集型行业，房地产的开发需要大量的资金投入，这就使得金融在房地产的行业发展中扮演着重要的角色。回顾美国、日本、东南亚等的房地产危机，他们的一个共同特点是房地产金融过度杠杆化。

●开征房地产税将为地方*在城市、环境等方面的支出找到一个稳定的收入来源，有助于引导和完善地方*的行为，保障房地产*的公正性，使其更加关注公共服务和基础设施改善。

2014年上半年，我国70个大中城市商品房的销售面积下降6%，销售额下降6.7%，特别是一些热点城市房价下降突出，一些地方*救市的新闻充斥各类媒体，以至于一些专家判断，中国经济下行与房地产价格下跌叠加，市场可能要崩溃。2015年下半年以来，有关房地产危机问题再次成为热点话题，各种观点和*主张很多，但分歧很大。

中国房地产市场发生系统性风险的概率非常小

观察房地产市场风险不能就事论事，更不能简单套用其他市场分析方法，而应该深刻理解房地产市场的本质特性，把握其特有的规律。

房地产商品的异质性决定了大型经济体房地产市场不易发生系统性风险。所谓房地产商品的异质性是指由于土地的不可移动造成了每个房地产商品具有唯一性、不可复制性。实际生活中，除了土地这一基本决定因素外，社会、文化等多个层面的因素进一步固化了房地产商品的异质性。例如，房屋所处不同区位的自然、社会、经济条件的差异以及建筑功能与风格、朝向、层次、规格、装饰、设备等方面的千差万别，更强化了房地产的异质性，甚至可以说，房地产商品可以认为是经济学意义上接近于完全差别化的产品。

对于一个大型经济体而言，房地产市场的区域性差异非常明显，尽管各区域房地产市场都受到宏观经济大环境影响，但是相互之间的联动性是非常有限的；房地产商品的异质性造成了不同区域的房地产市场天然是分割的，甚至可以近似看作为不同的商品。对于小型经济体，房地产的区域性特点不明显、甚至只有一个区域，往往出现同一时间点上房地产崩盘，进而引发经济危机。但是如果深入观察房地产商品特殊的价格传导机制，并从大型经济体的角度来分析，各个区域间的房地产市场价格波动不会出现严格意义上的多米诺效应，更不会出现短时期发生全面或集中崩盘的系统性风险。

对于中国而言，无论是从经济规模上，还是国土面积上，都是一个大型经济体，并且由于历史上行政计划的延续，事实上中国不同区域的房地产市场的联动性远远小于完全市场经济国家，因而各个区域房价在上涨一段时间后，往往会呈现区域分化的特点，因此中国出现全国性的房地产崩盘的概率非常之小。

除此之外，中国房地产市场特殊性使其出现系统性“崩盘”的可能性很小。一是中国房地产市场仍然有着较强的刚性需求，难以出现全国性房地产价格大幅下跌。中国目前具有中高速的经济增长率、较低的通胀和相机抉择的**机制，居民收入持续增长，自主性需求和改善性需求还较为旺盛。并且，中国城镇化率远低于发达国家平均水平，随着中国城镇化的稳步推进，城镇化引致的住房需求也将保持稳定增长。二是个人购房贷款占比大、质量高，不会爆发“次贷式”的风险。目前我国个人住房贷款余额占房地产领域贷款的2/3，因此个贷资产质量直接决定了房地产领域的贷款质量和金融风险。事实上，我国个人住房贷款资产质量一直很高，不良率不到1%。三是中国财税和货币*较为稳健，不存在“次贷式”的不当*诱因和金融体系缺陷。从过去十余年的我国货币*与房贷*看，并未出现如2001-2005年的美国过度宽松货币*和房贷*，总体上仍属于谨慎状态。因此，我国目前不具备爆发“次贷式”危机的基本条件。四是大型房地产开发企业占比大，抗风险能力强。2013年底，中国上市的房地产企业资产负债率已降至50%左右，远远低于金融危机期间90%的水平。过去几年，前50大房企的市场份额不断上升，行业集中度提高带来更强的抗风险能力。大型房地产企业不仅自身资金实力强，而且其开发的项目所在区域地理位置较为核心，具有较强的抗风险能力。从国外房地产危机看，各核心区域、资源稀缺地域的房地产项目较为抗跌，具有较强的抗风险能力。当然，我们不排除局部地区的小房地产开发企业爆发个案风险的可能性，但从目前看，多数爆发风险的房地产开发企业都是源于民间借贷、高风险投资、不规范、高杠杆等问题，而真正由于房地产价格下跌、销售困难爆发风险的企业是非常少的个案。

中国房地产市场的三大风险

由于房地产商品的异质性，中国房地产发生全国性崩盘的风险概率很低，但二十多年来中国房地产发展过程中积累的问题始终未得到有效解决，当前中国房地产要重点警惕三大风险：

（一）警惕房地产功能失调风险

作为一种商品，房地产的核心功能是居住，但是房地产商品的特殊之处在于其与土地的不可分割性，而土地的稀缺性赋予了房地产保值增值的派生属性，由此衍生出了房地产的投资功能。因而，房地产具有消费和投资的双重功能，这两种属性和功能是统一的、不可分割的。其中，居住功能是房地产的核心功能，投资功能是派生功能，因为投资房产的目的是用于出租或者出售，总之最终都将用于居住，如果没有了居住属性，投资属性也将随之消失。

从理论上讲，任何地方的房地产都具备居住和投资这两种属性，但是房地产的异质性决定了不同区域的房地产的两种属性具有不同的表现。而且，即使同一区域、同一时期的不同楼盘也会因房屋具体所处的地段、环境等因素，其居住和投资两种属性也不尽相同。对于土地资源更为稀缺的大城市、超大城市，房地产的投资功能要明显高于一般城市或者农村，投资功能也更容易被发现和挖掘，当然也更容易被过度放大。

这里，尤其值得我们关注的是，如果一个较大区域房地产商品的居住功能和投资功能发生次序逆转，必将产生较大泡沫并引发区域性市场危机。实际上，多个国家的真实案例已经不止一次的验证了这一结论。历史上，日本和中国香港都曾经一度错误地推行重投资轻居住的发展模式。这种发展模式基本上是将房地产作为一种金融资产来进行投资，而且是*出台相应的*支持民众开展这种投资。于是，大量的资金涌入房地产市场，造成房价长期、持续走高，远远脱离了居民实际收入增长速度，也远远脱离了房屋实际居住功能可提供的使用价值，成为单纯的投机炒作。在没有实际价值支撑的情形下，无论是股票还是房地产都难以避免最终的价值回归过程。这种畸形的功能紊乱导致房地产价格暴涨暴跌，并且严重影响了居民的居住需求和居住质量，对一个国家的民生和经济都造成恶劣的影响。

（二）警惕“土地财政”内生性引致房地产市场次生风险

所谓“土地财政”是指地方*对于从土地开发及相关领域所获得的税收和公*权收入产生严重依赖。“土地财政”主要表现为地方*依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，由于这些收入属于预算外收入，所以又叫第二财政。

“土地财政”导致本应当作为公正性代表的*具有内在的利益相关性，这种利益倾向性必然反映在地方*的各项房地产相关的*和管理行为中，导致相关*和*行为发生扭曲，这种扭曲的目的是保护“土地财政”，因而某种程度上地方*和房地产开发企业成为了利益共同体。

（以上回答发布于2016-05-11，当前相关购房*请以实际为准）