房产过户给子女,在世时还是去世后办?差别巨大!
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发布时间：2022-12-14 19:09
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时间：2024-11-01 19:36
来源：专聊房君
“中国式”父母，“儿女心”自古皆有之，自子女出生到受教育、成家，父母可是操碎了心，不仅在世时为子女撑起一片天，老了离开这个世界还在为子女的生活谋划。房产，作为当前很多普通老百姓最大宗资产。父母们辛辛苦苦劳碌一辈子，努力置办上一两套房，不仅是为自己过上好日子，还希望老来将这笔财富传承给服侍自己的子女，这也是中国几千年下来的传统。
由于经济发展，大家的收入水平大幅提高，当前的房产相比过去价值更大，一个家庭的主要财富大都集中在房产上，无论是在买房，还是卖房，都需要家庭集中决策。
而在现实的房产分割时就更让人伤脑筋，如何把房产合理的传承给子女是重中之重，一些子女较多的家庭往往因房产分割闹得不可开交，甚至“对簿公堂”。究其原因，主要还是因我们国人受传统思想影响，不能提前做好“遗产”分割。
事实上，针对房产的传承在国外许多发达国家就要顺畅得多，主要就在于思想开明，他们认为这都属于正常自然现象，不存在难以启齿之说，他们也会提前立好“遗嘱”，确立好房产等财富的分配，大幅减少了纠纷。
不过，随着我们开放程度越来越高，国人的观念改变较快，一些家庭的老人能够提前安排房产分割，不仅避免了日后子女间的纠纷，而且还在房产过户给子女时（新版）合理降低税费提供了重要选项。
与发达国家不同的是，我国还没有真正的遗产税，仅有的《草案》也并未有推动落地，眼下也不是我们考虑的重点。所以，本文主要从国家最新的相关制度规定分析各种房产过户方式，哪种方式最适合自己？
网上版本很多，我们通过总结比较发现，不同的过户方式，其产生的费用差别巨大。无论是老人、父母，还是子女，都有必要提前了解知道。我们一起来比较一下“买卖、赠与和继承”三种过户方式，到底哪种最简单、省钱？
第1种房产过户方式：在世买卖过户
这种过户方式就是我们日常买卖房一样交易操作即可。按照目前通行的交易制度，买卖房产过户产生的交易税费受到房产面积、价格、套数以及取得房产证时间等主要因素影响。
就税费的种类来说，主要为契税、*、个税三个税种。分别如下：
契税：满五唯一，面积低于90平方米，契税为交易总价1%，面积高于90平方米，契税为交易总价1.5%，非唯一房产，契税为3%；*：房产证不满两年，*为房产交易总价5.6%，满两年为免交；个税：非普通住宅为房产交易总价2%，普通住宅为房产交易总价1%。另外，还有80元登记费。
例如：通过买房的方式过户一套价值400万的普通住宅，该房产已满五年，面积为100平方米，交易时产生契税6万，个税4万，*免交，买卖过户产生的税费共计约10万。这种过户方式的特点就是成熟易操作，当然，税费是一个动态的，后面可能会调整，按照现在的趋势来看，这种交易环节的税费在未来只少不多。
第2种房产过户方式：在世赠与过户
一般说来，物品赠与，是不需要相关费用的，这在日常生活中司空见惯。不过，由于我们把房产归入不动产范畴，按照相关规定，赠与房产同样要产生各种税费，且数字还相当可观，也就是说，赠与房产办理过户手续需要承担相关费用。
税费门类主要含契税、个税、公证费、评估费四种，个税在2009年后免除征收后，现在赠与房产发生的税费为契税、公证费、评估费，交纳比例分别房产价值的3%、1%、0.25%。
例如：通过赠与方式过户一套价值400万的房产，由此产生契税12万，公证费4万，评估费1万，赠与过户产生的税费合计约17万。这笔费用还是不小的，差不多顶一个普通家庭的年收入。
况且，在很多一二线大城市，单套市值超过400万的房产比比皆是，这类房子也仅仅是很多普通老百姓的居所。随着房产价格的不断上涨，赠与房产所产生的税费还会上涨。此种过户方式，费用要比买卖过户方式高出70%。
第3种房产过户方式：离世后过户
离世后过户，在国内非常常见。正如前文所说，由于我们受传统观念影响，部分老人或父母在世时，担心子女将来不孝顺，不会提前做财产分配，而子女顾虑父母想法，也难以启齿。所以，一般情况下，作为大宗资产的房产需在老人去世以后才能办理过户手续。由于国内目前没有遗产税，这类过户方式也比较简单，更重要的是不需缴纳前面两种过户方式发生的大额税费，仅缴纳数百到数千的公证费和登记费。
当然，离世后过户也会面临两个问题：一是若继承子女多，老人生前没有立遗嘱交代财产分配情况，子女之间往往因份额产生争执，如果单独继承，还要求其他继承人书面放弃才可；二是离世后过户的房产称之为“遗产”，虽然在过户继承时不需要几个钱，但如果继承人再转卖，应交房产差额20%的个税。
以上三种过户方式选择总结
看了三种过户方式分析，对于个人来说，到底选择哪一种方式最划算、最简单呢？表面上看，离世后过户最简单省钱，但那是建立在以后房产不转卖，或者满五唯一等条件下。事实上，继承下来的房产大都会选择卖出，也不会是唯一房产。否则，加上这个20%个税来与其他两种过户方式比较。结论是：在现有最新制度下，比来比去，最简单、最省钱的过户方式还是“买卖过户”。
