徐汇滨江云锦东方二期西边的地块
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发布时间：2022-11-24 06:23
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时间：2024-12-13 16:31
徐汇滨江将会新增至少461套房源。

根据规划显示，地块四至范围：
东至规划丰谷路，西至天钥桥南路，南至黄石路，北至龙耀路
总面积10.54公顷。


这一次调整主要包括：
1、容积率从1.7调整到2.5
2、住宅套数不少于461套
3、建筑高度从60米调整到80米
4、配建1500平米菜场，200平米的日间照料中心，2500平米的西岸综合管理服务中心
地块实景如下


该地块为徐汇滨全新住宅，就在龙耀路天钥桥南路交汇处，地处云锦东方南侧、融创徐汇滨江壹号北侧。
01. 黄金地理区位
从交通来看，地块交通优势非常明显。

地块的北侧就是龙耀路隧道出入口，可以直接通往浦东世博后滩和前滩，同时也可以联通南北高架。

龙耀路地铁站口地块直线距离约300米左右，就是11号线龙耀路地铁站。
从规划规划来看，后续会有规划道路，直通地铁站，非常方便。

沿着龙耀路往西，就是“主动脉”龙吴路。
这条连接徐汇、闵行的主干道，从南面的闵行紫竹出发，可以直达徐汇腹地，直通内环和外环，车流量非常大。

地块的南侧，龙水南路正在施工中。正在建设的龙水南路越江隧道，将实现徐汇滨江核心区域与浦东前滩地区的直接联系。
地块周边还有一系列轨交利好。从规划图上透露，未来将地块旁边将新增轨交23号线，西侧的天钥桥南路上，还将途径机场联络线南站支线。
轨交23号线一期是上海市轨道交通线网中的市区线，自南向北经过的主要区域有闵行开发区、紫竹科学园区、吴泾转型地区、徐汇滨江地区、徐家汇地区等。
远期延伸至松江区车墩镇。

未来轨交23号线龙启路站，就在龙吴路石龙路交汇处，距离地块直线距离约500米。
根据规划，机场联络线呈"Y"字型结构，近期建设虹桥站至上海东站主线，主要承担市域客流。
后期将拟建设上海南站至三林南站支线，除承担市域客流外，也承担国铁跨线客流。
02. 高能级产业
除了黄金的地理区位之外，不得不提的还有地块地段优势，紧邻的徐汇西岸媒体港。
2014年西岸传媒港整体开工，历经8年左右的时间，这个世界级城市地标已经初见规模。
目前，央视长三角总部、湖南卫视湘芒果、好声音的经纪公司梦响强音，以及腾讯、大众、游族等龙头传媒企业已经齐聚，以后或成为与明星“偶遇”的最佳地点！

据悉，央视、湘芒果、诺布等项目纷纷建成。去年，区域内最后一栋建筑腾讯华东总部大厦也已经建好了。

值得关注的是，去年底西岸集团在联交所以约21.54亿挂牌上海西岸华券企业发展有限公司100%股权及其对标的企业约6.43亿元债权，买方正是阿里巴巴。
这是阿里巴巴三度投资徐汇滨江。2019年和2021年先后投资20.5亿、25亿。


预计未来5-10年，世界级的企业会纷纷将自己的总部设立在此，徐汇滨江未来可期！
03. 徐滨置业高地
地块周边可谓是豪宅集群，整个徐汇滨江也是未来的置业高地。
整个徐汇滨江未来可期待的楼盘有：
宝能公馆1288（待认购）
香港置地启元
复地徐汇滨江项目
招商、香港置地、徐汇城投徐汇滨江项目
云锦东方三期加推
融创徐汇滨江壹号

就在地块的南北，共有2个项目，分别是云锦东方和融创徐汇滨江壹号。

云锦东方2021年三期开盘，位于1、2期的南侧，西临天钥桥南路，南侧为龙耀路。
项目三期首次推出约176-570㎡公寓和联排，95套，均价150820元/㎡。
从价格来看，是足以与新天地翠湖匹敌的，上海高端住宅“天花板”。最终，89.52分触发积分，开盘售罄！


从实探来看，三期还在建设中。
产品以8层高洋房为主，还有4层的联排别墅。
建筑的风格与一期二期类似，品质感很突出，外立面全部采用干挂花岗岩，在阳光下透着光泽感。
三期有望今年加推98套约177-409㎡洋房，以及124套约384-570㎡联排，共222套房源。
融创徐汇滨江壹号，是2020年上海的网红盘。
229套房源，认购1163组，创造了507.86%的认购率。
当年取证均价约11.5万/㎡，项目由4栋小高层总高60米丶16层的小高层组成，自带配套商业。

还有距离地块不远的宝能1288项目，取证均价12.5万/㎡，目前也是“命运多舛”，至今还没有开启认购。


除了上述的新房之外，周边云集了一大片老小区：龙南三村、龙南五村、龙南六村。
上午9点，行走在天钥桥南路上，路边两侧都是小摊贩，因为原来的菜市场关闭，周边居民只能在路边买菜，炎热而混乱。

目前，这些90年代的老公房，挂牌价格在7.8-8.3万/㎡。

总结：对于住宅供应稀缺的徐汇滨江来说，这个容积率2.5，限高80米的小区，未来有望打造26层左右的高层住宅。
如果按照套均107㎡，13万/㎡区域新房定价来看，将面对约1300-1500万左右的市区改善门槛。
只是，对于徐汇滨江来说，这461套新房源，似乎依然供不应求，注定会是“抢手货！”
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