请问房产评估报告中 有关抵押贷款方面是用 什么方法进行评估的？报告评出的房产价格是否要减掉土地出让金?
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发布时间：2022-04-22 23:32
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热心网友
时间：2023-10-08 20:11
答:其实用基本的成本法、市场法和收益法都可以评估的，通常用的是市场法。最合理的应该是收益法。但收益法对未来的收益的预测很复杂，并且收益率的确定，需要的信息及依据也太复杂，理论性强，实用性较困难。最简单实用的就是市场比较法。找符合要求的三个或五个可比实例与待估房地产在各影响因素上进行比较调整，最终求得待估方地产价值。
第二问：报告评出的房产价格是否要减掉土地出让金?
答：这要看评估报告使用者的要求，即贷款的银行如何要求。其实，使用的市场比较法求出的房地产价值是包含房屋所在宗地的价值的。如果该宗地是划拨土地，目前的法律并无禁止国有划拨土地的抵押，不过为了银行判断抵押风险，这个宗地情况及出让金状况是要在评估报告中披露提示的。如果该宗地是出让土地，就不涉及出让金问题了。
第三问：房地产和店面抵押贷款，做出的评估报告是用一样的方法吗？
答：首先需明确一下概念，在房地产估价中，房地产是有三种状态，一是仅指房屋建筑物，二是仅指土地，三是房地全有。店面指的是商业房地产，是指的房地产用途。你说的房地产与店面的抵押，表述概念混淆。你指的评估报告是否用一个方法，首先由于评估目的与评估条件的不同，选用的评估方法也是不相同。对于房地产估价报告，在格式上都是相同，都要遵照《房地产估价规范》中的要求来作的，但根据不同的评估目的与假设条件，报告的内容的表述重点是不相同的。抵押贷款的报告，重点是要表述，房地产产权状况，价值含义以及房地产抵押风险分析，房地产变现分析。不过，针对你提到的小县城这个问题，要看抵押银行有没有相关要求，为了提高工作效率，关于房地产抵押风险分析，房地产变现分析也可以不作。不过，作为一个房地产估价师，我给你一个小提示，关于商业房地产的租赁情况一定要在报告中披露提示。租赁问题在银行因贷款户无法还款进行诉讼执行是个大问题，因为现行法律有一句话，叫“买卖不破租”。所以一定要在报告中披露房地产的租赁状况，避免出现恶意租赁导致的执行风险。
总的来说，抵押房地产的估价，把握好了，风险还是很低的，不过一定和银行进行有效沟通，了解银行的要求。不能只一味听从委托方的要求。还有房屋产权证一定要看到原件，并留存电子档案。了解房地产是否存在他项权利*及共有人状况。估价过程不怕有问题，有问题一定要在报告中披露提示报告使用者注意。有问题你提示了，你的责任就小了，如果有问题你没提示，你事儿的大了。
热心网友
时间：2023-10-08 20:12
针对不同的房产采用不同的评估方法，无非是成本法、市场比较法、收益法进行评估。
首先要确定一个评估基准日：定个现在的某个时间点，在这个时间点上所对应的房产价值。
成本法：就是在基准日采用相同材料重新建造该房产所花费的全部费用。
市场比较法：搜集与该房产类似的房屋成交实例三个，然后对各种因素进行修正，计算出房产
价值。
收益法：计算出该房产在基准日时间点用于经营出租所产生的纯收益，按该房产还能使用的
年限，计算出该房产价值。
不同的方法得出的评估结果会有所差异，店面最好使用收益法 。
如果你的房产的土地是国有划拨的，那必须扣除土地出让金。追问有同时需要2种评估方法的情况吗？店面应该没有划拨的吧？
追答出让土地不需扣除出让金。
两种方法评估，以一种方法为主，另一种方法验证其评估结果。当两种方法所评结果差异较大时，采用加权平均的办法得出评估结果，一般这种情况大多出现在成本法和市场比较法或收益法之间。资产评估操作上人为因素很大，一般都由评估师根据需要自行掌控。
热心网友
时间：2023-10-08 20:12
房地产和店面抵押贷款，做出的评估报告是有区别的，因为不同的评估目的会选用不同的评估方法。总之，两者的价值是不会一样的。
热心网友
时间：2023-10-08 20:13
根据这些资料，评估机构给你出具相应的 评估值 ， 这个评估值往往都是低于市价的
评估房产价格就是你这个房子在银行哪里值这个数，这个价格跟出让金没有关系！
热心网友
时间：2023-10-08 20:13
房地产或店面的评估若是为了抵押贷款的话，可以评估高一些，以便多贷款。
评估的过程中用的是何种方法你无须关注，要的是结果。
