现在什么样的上海二手房最好卖?
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发布时间：2022-08-20 13:37
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时间：2023-11-05 16:05
律风险、市场风险和*风险。
1.“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。这种方式是二手房买卖双方最常用的避税
方式，也是目前较严重的避税方式之一。其做法是：在二手房转让过程中，买卖双方及中介公司签订两份合同，一份为真实成交价格居间合同，用于付款结算，通常由中介公司见
证；一份为隐瞒真实交易价格的虚假协议，用于申报纳税，由房管部门见证。
风险分析：对卖方来说，因为递交房地产交易中心的过户价格是最具法律效力的，买方有可能根据低报的过户价格来付款，不愿意再按照原购房价格成交，造成卖方利益受损
；对买方来说，低报过户价可能会导致下一次卖出房屋时各项税费的增加。当此房产再次出售时，先行做低的过户价将拉大买卖差额，反而增加再次出售的成本，同时银行贷款的
实际比例也会因此而降低。尽管“高买低报”对买卖双方都存在风险，但为了少纳税，此做法仍屡见不鲜。
2.延期过户。
此种方法为主要针对营业税的避税方式。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳
全部或者部分房款之后，卖方先将房屋交买方使用，等到卖方的房屋持有年限达到规定的免税时间后，双方再将房屋过户。为了交易有所保障，买方一般会在合同中提出一些保障
条款，如将房产证交买方保管等。
风险分析：一旦二手房市场在交易未完成的时段内出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，都会有很大一部分卖方或买方选择“宁可赔付违约金，也要终止履行合同”
，从而损害被违约方利益。另外，一旦税收*出现较大波动，双方对新产生的税负不能达成一致时，也将不得不解除合同，承担和付出较大的机会成本。
3.先租后买。
这种方式是延期过户避税方式的进化版本，两者在本质上是一样的。其一般做法是：在减免税要求的年限未满的一段时间内，买卖双方再签订一份房屋租赁合同，约定将租金
抵消到以后交割的房款里，使得买方同时成为了房屋的承租方，在该房屋未来交易时拥有优先购买权。
风险分析：由于在较长时间内无法办理交易过户手续，所购房的产权并不是买方的，买卖双方无论哪一方反悔都会造成纠纷。如未来几年内*再次发生变化，对于买卖双方
的风险都将会很大。同时，双方又增加了租赁合同关系，违约成本将更高。
4.假赠与。
这是目前避税方式中较为简单的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明卖方无偿将某房屋赠与买方，
以未发生金钱交易为名，规避营业税及其附加税费。为保证交易资金安全，双方在交易过程中一般会选择将房款打入一个担保账户，直到过户完成后卖方才能将房款取出。
风险分析：这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律保护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后
，还将被追究一定的法律责任。如果此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方承担成交价格20%的个人所得税，交易成本会更高。
5.虚报唯一住房。
北京对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税，但有关部门未对“唯一住房”作出明确、具体的界定，因此在实际操作中难以甄别纳税
对象是否真正属于生活唯一住房，造成征税部门只能被动依赖于纳税人的自行申报。
更多信息参考：抓破网
http://sh.zhuapo.com/esf
参考资料：http://sh.zhuapo.com/esf
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时间：2023-11-05 16:05
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时间：2023-11-05 16:06
