投资性房地产财务风险管理
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发布时间：2022-08-27 17:44
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懂视网
时间：2023-01-24 02:44
所谓房地产投资风险,是指在房地产投资活动过程中存在影响投资利润的多种因素,而这些因素的作用难以或无法预料，那么这些风险能否被控制呢?下面由懂视小编为大家整理的关于房地产投资风险控制的相关内容，希望大家喜欢!
房地产投资风险简介
房地产投资的风险与利益共同存在，尤其是在目前我国社会经济发展的这个关键时期，投资房地产要更加要慎重，要站在客观的公正的角度，观察目前房地产投资的变化趋势，从几个方面具体分析，了解房地产投资背后的风险，适当投资。对于如何扩大自己的投资收益与减少投资风险，这一直都是投资者在不断摸索与学习的课程。需要在投资的过程中采取相应的措施与手段，将投资风险降到最低，保证广大人民群众的利益。
房地产投资一般都是风险和利益一起存在的，其投资方式都是有规律的。
相关人员应该在投资过程中发现其规律，从客观的角度分析房地产投资的变化趋势以及走向。
一般来说房地产投资风险是非常大的，房地产是占有固定的位置而且不可移动，经常是受投资额大、建设周期长、影响过大等几个因素的影响而不断地变化。
可谓风险与利益共存的，就像是一把双刃剑，既有好的一面，也有害的一面。不能只看到房地产投资表面的现象，以为它会带来更大的利益，可是往往这种利益后面会潜伏着更大的风险。
在日常生活中避免不了要进行此类的经济活动，因此更要在投资方式上进行相应的预防措施，采取一系列的手段，将房地产投资的风险降到最低，让人们获取更大的利益。
房地产投资是一种经济活动，投资者投资房地产主要是有两种基本途径，分别是用于基本建设和房地产开发。而其中又有三个主要因素，分别是：地段位置、时机以及质量要素。在进行房地产投资时，需要从它的三个要素着手分析其房产投资的价值，以及利益与风险，这三个要素不可忽视。
房地产投资都有一定的规律，需要从以下几个方面来着重分析一下房地产投资的趋势。
主要内容：①人口变化，尤其是劳动力人口;②人均GDP和可支配收入;③每月成交数据和库存数据;④土地成交、宗教、价格和溢价率;⑤城市发展速度和政府官员的思路以及他们的腐败情况;⑥该城市中介和二手房的活跃程度;⑦人口增量，有的城市是人口不断流入，有的城市则是人口不断流出。
在这种情况下只要人口持续流入，那就说明人口的需求在不断增长，该城市就有投资的价值。房价上涨的因素很多，直接因素是经济和人口：一个代表支付力，一个代表需求。
任志强说：“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，2016年的房价还将继续上涨!”。供地计划，可以看出什么区域缺乏土地供应，供应结构怎么样等问题，一般供应不足的区域价格水平都比较坚挺。
房地产作为我国的经济命脉，对我国社会经济有着重大的影响。它牵扯着我国近十几个行业的兴盛衰荣，比如房地产金融的流通走势，以及普通老百姓的消费能力，可谓牵一发而动全身。我们不能小看房地产投资所带来的利益，更不能忽视利益背后潜藏的巨大的风险。
由于经济增长，收入提高，人口增长导致住房需求量增加，这种需求是可持续的。但是以目前我国的经济和人口情况，实现这种增长还是有难度的。房地产投资一直在呈下滑的趋势，并且短期内将持续发展。
从我国目前房地产投资风险总体上来分析，一边是各大城市房价的高烧不退，一边是部分中小城市楼市的寒意阵阵。当前我国房地产市场出现了明显的分化迹象，三线城市积聚的楼市风险不容小觑。种种迹象都表明房地产投资背后的风险很大，水很深。
房地产投资的风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，其中最重要的不外乎经济上的损失，投资失败导致经济情况下降。目前我国一线城市的房产政策在不断地收紧，但房产投资的热度却不见退散，反而有不断延伸至更多的二三线城市的迹象。其中不仅有沿海经济发达城市和中西部城市都传来了新房销售活跃、价格上涨的新闻。因此在进行房地产投资时需要谨慎再谨慎。
房地产投资风险的预防以及控制
1.切勿急躁
在看房地产广告之前，要想清楚自己的购房的目的是什么，主要看重房子的哪一点。稳定租金收入;翻新然后再出售;先出租，退休之后在此安度晚年;弄清楚这些非常重要。不要被有些华而不实的房地产广告所蒙骗。
2.了解买房
中介买家总是在买房的过程中大量研究房产，但是很少研究卖房中介。除了客户查询号，每家中介的登记号码都能查到。在买房的过程中，可以向房产中介商索取其公司、银行以及他们的会计查询号。在询问这些信息时，不需要有所顾虑，因为大部分中介商听到你问这些信息时都会认为你是诚心购房的，而非无理取闹，相信他们会很乐意告诉你这些信息的。
3.详细了解社区
如果你购买的房产在某社区内，那么一份租房表复印件，确定空置房产和抵押房产的数量。还要了解其周边的环境，以及在社区内犯罪的人数以及死亡的人数，还有各种流言也是判断房子好坏的方法之一。
4.避免“太好”的交易
如果交易“太划算”，那一定不能上当。有可能这或许真的是一笔好的交易，但是只有你一个人发现了，而你恰巧又是第一个，不得不说，这种可能小真的是太小了。更多的可能性只有别人早就发现了，但为什么没有对其进行交易，这也是有一部分原因的，因为天上是不会无缘无故掉馅饼的。
5.在买房时找一个好的房产经理
房产经理一般有两个作用：让业主满意和让租客满意。为此需要做大量的工作，十分不易。在一个好的中介公司中，一个房产经理的工作能力越强，投资者以及其他的客户就会很满意，销售额也会不断地增加。
热心网友
时间：2023-01-23 23:52
投资性房地产财务风险管理
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。以下是我J.L为大家分享的关于投资性房地产财务风险之论文范文。
摘要：任何财务活动，都是以资本增值为根本目的的。财务风险管理的目标，就是要防范价值的不稳定性，控制不利结果的产生。
对于投资性房地产的资本增值之路，是一个利益相关的链条，首先，经济发展的大趋势及经济环境，影响到个人收入及工商业利润;个人收入与工商业利润影响的是对租金的支付能力;租金是影响投资性房地产净收入的主要原因;房地产的净收入决定了投资性房地产的市场价值。
由此可见，现有的经济发展趋势的变动，将对投资性房地产的价值产生直接的影响。与居住性房屋相比，经济趋势的改变将对投资性房产在短期内早晨较大的冲击。
关键词：投资;财务风险;房地产
一、建立投资性房地产财务风险管理体系
第一，建立完善的信息系统，规避风险。对于企业投资者，要了解自己所处的投资环境，要持续、广泛地收集与企业投资有关的信息，包括内部信息及外部信息。
处理收集来的各种数据，在对历史数据的分析中预测未来发展，数据信息尽量详细，对比、分析、提炼、组合，最后形成信息数据库，来对风险起到预测的作用。对于个人投资者，如果独立处理信息，承担的成本过高，这就要关注相关机构或部门发布的信息，建立自己可用的信息档案。
第二，筛选初始信息，具体分析项目情况，建立起评估风险的管理系统，利用有效的风险管理工具，对房地产投资的风险进行定性分析，定量与定性相结合，为监控提供条件，以备做风险决策。第三，根据风险评估框架的指向，将防范放在首要位置，根各种财务构成建立起风险防控系统。采取综合的分散风险、回避风险、转移风险和自担风险的措施，多渠道避免风险的产生。
二、投资性房地产财务风险度量
通过建立风险模型或计算相关指标，从量上对识别风险作出评估，这就是风险度量。财务预警系统，是为避免风险作出的决策提供科学依据的。为表现风险存在的程度，就要依据度量指标。如何选择自己的度量指标，就显得相当重要。投资性房地产不同于居住性房产，其对经济环境的变化依赖大，敏感性强。投资者能够从宏观上把握经济指标，对风险进行规避。与此同时，财务风险的度量最终要依赖与对各项财务指标的分析和运用。由此，我们将从财务指标和经济指标两个角度来建构投资性房地产的.财务风险框架。
(一)经济指标。
有许多指标可以用来描述房地产状况。如租金、交易额、价格、租金增占率、空置率等。这些指标可以表明房地产业的大环境，这些统计数据也相当容易获得。但是，综合分析投资性房地产的循环规律，作为财务风险的度量指标，笔者认为，空置率更能体现出最优量化指标。对空置趋势的分析有助于我们确定潜在项目的“稳定使用率”。“稳定使用率”是项目启动后年度使用率的概念，也是评估项目是否可行的一个重要因素。
(二)财务指标。
资本增值是财务风险管理的根本出发点。财务风险管理的目的是减少损失，多获回报。这些都要由现金的流动来反应，现金，是资本，也是报酬。因此，现金流量就是财务风险管理的基础。作为物业持有者，投资性房地产现金流量分析较为科学的是股权现金流量法。流入量和流出量都是现金流量，投资性房地产的投资成本(现金流出量)主要包括建造成本或购买价格(初始投资)，而投资回收(现金流入量)包括税后处置收入和税后现金净流量。
三、投资性房地产财务风险控制
(一)投资前的准备工作。
房地产的经营状况如何与投资前的准备工作密切相关。因此财务风险控制将资金的准备情况作为一项基础内容。这项工作主要包括两个主要方面，一个是做好市场分析，另一个是做好资金投入的切点。
1.做好市场分析。任何投资的前提都是对市场进行分析。市场分析的内容包括：同类投资的市场需求与竞争对手的资源准备;市场的真实需求及客观环境。对于投资性房地产，市场分析建立在供求关系的基础之上，在市场分析的过程中，要注意以下几点：(1)市场定位情况;(2)投资的基础类型;(3)投资选址情况。市场定位，即确定消费的主要群体的消费水平，确定是面向低端市场还是面向高端市场;投资选址情况则是根据地域特点决定投资性房地产的资本投放位置。2.判断资金投入的切点。
房地产的投资环境存在循环性的特点，利用其市场景气情况的循环阶段，判断正确的切入点，市场的供需情况是否平衡，是市场情况的两种表现形式，房地产的投资环境的循环情况就是周期性波动，供求关系的变化受到多种因素的影响，租金的波动、价格及空置率都决定了房地产投资的收益和风险水平。也就直接影响房地产财务投资的成败。
(二)持有期间的财务风险控制。
房地产投资者在持有物业期间，在关注房地产景气循环及其周期的基础上，要根据不同阶段的市场情况不断调整经营策略，在微观上，根据指标的预测系统，做出财务预警，定位风险根源。在前文对房地产的景气循环做出分析的基础上，我们分析了投资性房地产由此受到的影响及应该采取的正确的措施，此外，我们将介绍我们如何制定合理的措施，根据财务的指标预测系统对风险作出防范。
在财务系统的数据分析库没有风险指向的情况下，我们可以对所持物业继续投资以期更高回报，如果数据分析显示潜在警情的存在，投资者应逐层分析财务指标，分析问题，解决问题。一般情况下，有四项监测指标标明预警指标。租金回报率、营业净收入、租金营业净收入、应收账款。
租金和营业净收入决定了租金的营业净收入。租金和营业费用由决定营业净收入;租金与房产价值决定租金回报率;客观环境决定房产价值，不与物业经营发生直接关系;欠租损失影响应收账款，在分解的状态下，租金和营业费用是经营预警的决定性因素。
由此分析，控制经营风险的基本方法就是降低营业费用、增加租金。投资性房地产尤其特殊性。小散户投资者和个人投资者的风险控制手段在于防范，企业或长期持有物业的投资者的风险控制在于整体经营和规划。由此，投资性房地产对经济趋势的依赖度与敏感度都强于自用居住性房地产。因此，要充分考虑当前的经济趋势，来对投资性房地产进行风险管理，以规避风险，获得尽量大的收益。
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