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如何通过房屋租售比来判断房产的价值或泡沫?

发布网友 发布时间:2023-03-19 15:17

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3个回答

热心网友 时间:2023-05-23 03:17

租售比是什么。一般而言,“房屋租售比”= “每平方米建筑面积的月租金”/ “每平方米建筑面积的房价”。但为了便于理解,我们可以把这个概念颠倒一下,转变为“房屋售租比”。

倒过来,“房屋售租比”=“每平方米建筑面积的房价”/“每平方米建筑面积的月租金”,其含义可以简单理解为:“在保持当前的房价和租金条件不变的情况下,完全收回投资需要多少个月”。

一般而言,按照国际经验,在一个房产运行情况良好的区域,应该可以在200-300个月内完全回收投资。如果少于200个月(17年)就能收回投资,说明这个地区有较高的投资价值;如果一个地区需要高于300个月(25年),比如1200个月(100年)才能回收投资,则说明该地区有潜在的房产泡沫风险。

200~300个月的安全区间,这是怎么算出来的呢。

简单举个例子吧,我准备投资一套房产,不想占用太多现金流,怎么办。付个首付,问银行贷款呗,能贷多少贷多少,大不了租金全部用来还按揭。好的没问题,这样的话,假如房价和租金均保持不变,租金也必须能够跑赢贷款利率才行。所以,一般国际上所认为的合理的租售比本质上是一个与贷款利率挂钩的指标。

以上海为例,现行贷款利率差不多算是6%吧(新政前后有高有低),那么按照这套租金跑赢贷款利率的逻辑,合理的售租比应该是多少呢。粗算一下,就是差不多200个月。

那么,上海有多少房子的售租比能达到200呢。

我们搜集了上海4月份的37000余套住房的租金数据和34000余套住房的房价数据,并按照小区(约12000个)进行了匹配,将每一个小区的租售比汇总到了每一平方公里的城市空间当中,并以200个月为分界值制作出下图:

热心网友 时间:2023-05-23 03:17

所谓资产,就是可以在未来给你带来收入流的东西。把住房作为资产进行投资,就是认为住房可以给自己带来未来的收入流。
对于住房,房租是收入的来源,投资的成本就是房屋的售价。因此房屋租售比,粗略地说,就是这笔投资多少个月能够收回。房屋租售比1:360,那就是30年后,房屋的所有投资可以收回。(作为投资,这实在是太烂了)。
如果自住,那么就相当于一次性支付了自己的房租。那么用200个月总价(约17年),购买了一套70年产权的住房,看起来似乎并不是那么地不划算。
但是,为什么租售比很高时,房屋市场依然很火呢。人们觉得房价会涨下去,只要这个预期存在,那么价格就真地能涨下去,如此房屋投资的回收不是通过出租收回的,而是通过转售收回的。这样,在狂热市场中,周期很短。(就不讨论什么流动性过剩、土地垄断、城市规划不合理等等这些了。)

热心网友 时间:2023-05-23 03:17

假设你是一个可以自由选择买房/租房的人,钱足够买房。 一年1万租金的房子,卖100万你愿意买吗。 卖200万你愿意买吗。 1000万你愿意买吗。
找到一个你愿意买的数字,就是你心目中合理的租售比。不知道你怎么样,我心里这个比例是1:50 - 1:150之间。据说应该按照月来算,那就是1:600 - 1:1800
不考虑将来租金和房价的变化,有一些粗暴的估算可以判断这个比例是否合理:
实际租金 = 名义租金 + 不能随意装修过得不爽的损失 + 可能被房东随时撵走的损失
实际房价 = 名义房价 - 学区!- 户口 - 用DCF计算一下5%的贷款利率和13%的M2增速之间的差距
拿实际租金/实际房价,和十年期国债收益率2.8%比一下,请你自行决定是否值得出手。

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