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*应当如何处理本案?(请综合运用房地产法、物权法、合同法、婚姻法等相关法律及司法解释加以分析)

发布网友 发布时间:2023-03-22 20:51

我来回答

2个回答

热心网友 时间:2023-10-12 00:48

处理方案:

判决张某南将房屋交还张某悦和吴某,张某悦和吴某赔偿张某南因不能履行协议造成的损失。

 

本案涉及的法条

 

物权法

第九十七条 处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

 

婚姻法

婚姻法第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,归夫妻共同所有:
  (一)工资、奖金;
  (二)生产、经营的收益;
  (三)知识产权的收益;
  (四)继承或赠与所得的财产,但本法第十八条第三项规定的除外;
  (五)其他应当归共同所有的财产。
  夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。

解释一第17条第2款,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

解释三第十一条,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民*不予支持。

 

合同法

第五十一条 无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

第五十二条 有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行*规的强制性规定。

第一百零七条,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:
  (一)法律上或者事实上不能履行;
  (二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;
  (三)债权人在合理期限内未要求履行。

第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

 

房地产管理法

第三十八条 下列房地产,不得转让:
  (一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的;
  (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式*房地产权利的;
  (三)依法收回土地使用权的;
  (四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
  (五)权属有争议的;
  (六)未依法登记领取权属证书的;
  (七)法律、行*规规定禁止转让的其他情形。

 

法律适用

首先,确定该房屋是否属于夫妻共同财产。

根据婚姻法第17条的规定,该房屋为夫妻关系存续期间取得的财产,属于夫妻共同财产。

 

其次,需要确定的是协议和补充协议的效力问题。无效、效力待定亦或有效?

房地产管理法38条的规定是否属于合同法52条的违反法律、行*规的强制性规定?

答案是不属于。我国法律及行*规中存在大量的强制性规范。从这些规定来看,有些属于效力性规范,即明确规定,违反该规定将导致合同无效,或虽未明确规定违反该规定会导致合同无效,但继续使合同无效会损害国家或社会利益;另一些则属于取缔性规范,即不提倡所禁止的行为,但使合同继续有效并不会损害国家或社会利益。房地产管理法第38条下面的“共有房地产,未经其他共有人书面同意的”,显然是取缔性规范,而非效力性规范。所以协议并非无效。

依合同法51条和物权法97条,张某悦的行为构成无权处分,协议属于效力待定合同;但依婚姻法解释一第17条,协议属于有效合同。从法的位阶来看,显然前者高于后者;但从法律效力的范围来看,前者为一般法,后者为特别法,而且特别法的规定并不与一般法相抵触。所以协议的效力应当按照特别法优于一般法的原则,适用婚姻法解释一第17条。从案例交待情况来看,吴某并不知道张某悦和吴某分居的情况,而且案例特别交待,他并非张某悦同事,也就是确认他无知道这一情况的义务,因此,他属于善意第三人,所以协议并非效力待定,而应当为有效合同。 

最后,合同有效的情况下,采取何种违约责任承担方式?继续履行还是赔偿损失?由谁承担赔偿责任?

根据婚姻法解释三第十一条,一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民*不予支持。因为本案中,房屋并未过户,因此,吴某追回房屋的诉讼请求应当支持,因此,本案的协议属于合同法110条所规定法律上不能履行的情形,本案的责任承担应当采用赔偿损失方式,包含实际损失和期待利益。由于本案的赔偿责任是夫妻关系存续期间因夫妻共同财产而产生,所以,应当由夫妻双方以夫妻财产共同承担。

 

虽然,严格依照现行的法律法规来裁判,是这么一个处理方案,但我更倾向于过户给吴某,这样更符合公平、效率的法律精神;但考虑到司法实践中,法官死扣法条,不敢进行法律推理,最高院、各高院各种批复满天飞的现状,上面的方案应当是最可能出现的裁判结果。

热心网友 时间:2023-10-12 00:48

同学,网上是没有答案的,自己好好做!-----蓝老师
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