个人转让房屋应缴纳哪些税
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发布时间：2022-04-23 16:29
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时间：2023-10-24 08:23
（一）营业税
个人转让房屋属于销售不动产行为，按营业税条例规定应缴纳营业税，税率为5%。
1、个人转让住房，自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。在这里的购房时间确定是以办理产权证的时间或者缴纳契税的时间“孰先”原则确定。销售时间的确定则以青岛市房地产交易（登记）中心的完成存量房交易合同网上备案（网签）手续的时间为准，对尚未执行存量房交易合同网上备案办法的区市，按照存量房交易合同在房地产登记（交易）部门的收件时间为准。
2、个人转让非住房，如网点、写字楼等，则以全部收入减去不动产的购置原价后的余额为营业额计征营业税；如果个人转让的是抵债所得的不动产，以全部收入减去抵债时该项不动产作价后的余额为营业额计征营业税。
3、在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，须提供购买房屋时取得的税务部门监制的*作为差额征税的合法有效扣除凭证。为方便纳税人，对座落在市内四区的个人住房，2008年10月1日之前由市房产交易中心代征税款，未同时开具*的，纳税人可凭上手转让营业税完税证明或市房产交易中心出具含有缴纳营业税情况的《收费明细表》作为扣除依据。
（二）个人所得税
1、个人转让自有房产取得的所得，适应“财产转让所得”税目，依20%的比例税率计算个人所得税。在计算应纳税所得额时，纳税人可凭购房*等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。
2、对个人转让住房原值难以确定、成交价格明显偏低且无正当理由以及其他特殊情况，主管地税机关可按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定，确定计税价格并实行核定征收个人所得税，核定方式采用定率征收。其计算公式为：
应纳所得税额=转让住房的计税收入额×核定征收率
3、除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人已购公房、解困工程住房、集资建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房等六类住房首次出售所得, 个人所得税核定征收率不低于1%，其他核定征收率不低于2%。
4、对个人转让自用五年以上，并且是家庭（夫妻双方）唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
（三）土地*
自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地*。个人转让除住房以外的房产，按照土地*暂行条例的规定，应按规定申报缴纳土地*。
纳税人转让存量房地产，应依照不同情况，确定土地*的扣除项目金额：
1、采用重置成本评估方式的，纳税人须提供房地产评估机构出具的重置成本评估报告，且须经主管地方税务机关确认，方可按评估的重置成本确认扣除项目金额；
2、纳税人转让存量房地产，凡不能取得评估价格，但能提供购房*的，经主管地方税务机关确认，《中华人民共和国土地*暂行条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按*所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除项目。“每年”按购房*所载日期起至售房*开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
3、对纳税人购买房地产时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除；但不作为加计5%的基数。
纳税人转让存量房地产，应依据现行税收*据实清算。对既不能提供重置成本评估报告，又不能提供购房*的，主管税务机关应依法核定征收土地*。计算方式为计税价格乘以核定征收率，具体核定征收率如下。
个人转让非住房土地*分类核定征收率明细表
类别
坐落地
房地产性质
征收率
一类区
市南区、崂山区
商业用房
9-11%
工业用房地产
5-7%
二类区
市北区、
商业用房
8-10%
工业用房地产
4-6%
三类区
四方区、李沧区、城阳区、黄岛区、高新区、保税区
商业用房
7-9%
工业用房地产
3-5%
四类区
即墨市、胶州市、胶南市
商业用房
6-8%
工业用房地产
2-4%
五类区
莱西市、平度市
商业用房
5-7%
工业用房地产
1-3%
（四）印花税
个人转让房屋合同属于印花税暂行条例规定的“产权转移书据”税目印花税，买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税，自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收“产权转移书据”印花税。
（五）城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
转让二手房缴纳营业税，应同时缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加，以营业税为计税依据，征收率分别为7%、3%、2%。
