上海买房需要缴纳哪些税种?有何合法减税技巧?
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发布时间：2023-03-14 17:59
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时间：2023-05-24 13:37
买房必须缴纳契税契税是由买家缴纳的，只要涉及的房产过户，新的产权人必须在过户前缴纳契税。
上海买房的契税比例较为负责，分成三种情况。
第一，如果买的是第一套住房，面积小于90平米的话契税比例为1%，面积大于90平米的的话契税为1.5%。
第二，如果买的是第二套住房，不论面积多大契税缴纳的比例均为3%。
假设一套总价600万元的房子，契税比例为1%、1.5%、3%时对应的契税金额分别为6万元、9万元和18万元。
*及附加1.购买新房时不存在*及附加，只有购买二手房的时候房东才可能需要缴纳这个税种。
2.*及附加的比例与两个因素有关，一是交易的住房是普通住宅还是非普通住宅，二是交易间隔期是否超过了五年，情况比较复杂，我们一个一个来讲。
普通住宅的标准是总面积不大于140平方米并且满足总价要求，住宅在内环内的总价不高于450万元，住宅在内外环之间的总价不高于310万元，住宅在外环外的总价不高于230万元。同时满足这两项要求才能算作普通住宅。
3.情况1:住房为普通住宅且交易间隔期超过5年，免除*及附加;
情况2:住房为非普通住宅但交易间隔期超过5年，按照交易差价缴纳*及附加，税率为5.3%。
情况3:交易间隔期不到5年，不论是普通住宅还是非普通住宅，按照交易全价缴纳*及附加，税率还是为5.3%。
假设一套总价为600万元的住宅，上一次交易时的价格为400万元。
已经不可能满足普通住宅情形，所以必须缴纳*及附加，只不过缴纳多少的问题。
如果两次交易间隔期超过5年，那么满足情况2，缴纳的*=(600万-400万)*5.3%=10.6万元。
如果两次交易间隔期不到5年，那么满足情况3，缴纳的*=600万*5.3%=31.8万元。
个人所得税与*及附加一样，一手房交易中不存在个人所得税，只有二手房才可能需要房东缴纳。
个人所得税主要针对买的是普通住宅还是非普通住宅区分。
如果购买的是普通住宅，可以选择两次交易差价的20%或者本次交易总价的1%;如果购买的是非普通住宅，可以选择两次交易差价的20%或者本次交易总价的2%。
还是以上面举过的例子为例，600万元的房子肯定是非普通住宅，缴纳个人所得税时可以选择差价的20%或者总价的2%，哪个低选择哪个。
差价的20%:(600万-400万)*20%=20万元。
总价的2%:600万*2%=12万元。
很明显选择按照总价的2%缴纳个人所得税更加划算，除此之外，如果交易的房子满足“满五唯一”可以免缴个人所得税，“满五唯一”的意思是交易的房子是房东名下的唯一一套住房且两次交易间隔期超过5年。
合理避税小技巧上文讲了上海买房需要缴纳的税种以及税率，最后和大家分享一些避税小技巧。
1.买一手房缴纳的税收更少。
如果购买的是一手房，那么仅需要缴纳契税，*及附加以及个人所得税可以免除。
2.买二手房时一定要买交易间隔期超过5年的房子。
上海二手房交易，5年是一个非常重要的数字，5年以内的房子*按照交易款全额缴纳，费用很高，并且不可能获得个人所得税的免除。
3.能够“做”成普通住宅的最好
普通住宅的交易税费相比于非普通住宅低，如果交易的二手房是普通住宅的话可以省下不少钱。
再来说下普通住宅标准，面积不大于140平方米，住宅位于内环内的总价低于450万元、位于内外环之间的总价低于330万元、位于外环之外的总价低于210万元。
税务部门内部有一个核定价格，总价不是想报多少就报多少的，报的价格低于核定价就得按照核定价来计税。
比如，一套内环内的房子实际交易价格为600万元，你报了440万元的合同价(普通住宅标准为450万元)，但税务局根据当地均价以及住房平方数计算出的结果为550万元，这套房子的计税价就是550万元，没法做成普通住宅。
相反，如果一套内环内的房子实际交易价格为470万元，报到税务局的合同价为445万元，税务局的内部核定价为440万元，那么计税价格按照445万元计算，做成了普通住宅，享受税费优惠，至于25万元的差价(470万-445万)由买家在合同外单独转账给卖家。
还有其他的一些注意事项很难控制，比如尽量买首套房，买的房子不要大于90平方米，只能在选房子的时候注意这些细节，但是否能够选到合适的房子就要看运气了。
