房屋买卖合同效力纠纷5类案件裁判规则汇总

发布网友发布时间：2023-03-29 03:22

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热心网友时间：2023-10-30 23:47

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推动最高人民*同类案件同判，已成为提升司法公信力、实现法律适用统一的重要工作内容和手段。

过去五年，中国房屋买卖合同纠纷数量激增。虽然由于疫情等因素，2020年有所下降，但房屋买卖合同纠纷仍是律师的重要案源。

在刚刚出台的“十四五规划纲要”中，都市区建设、城市更新、现代社区建设、城乡一体化发展、“不炒房”的总原则，将为房地产行业带来新的机遇和发展，同时，新的房屋买卖合同纠纷也会更多。

在这种背景下，在推进相似案件同判的司法环境下，从房屋买卖合同纠纷中提炼出相似案件的判决规则，并对判决规则进行总结分析，是律师制定诉讼策略、预测判决结果的重要方法之一。

在房屋买卖合同纠纷中，与“合同效力”相关的案件有51220件，从2012年的仅465件增加到2019年的万余件，增长迅速。

今天我们从房屋买卖合同纠纷的类似案例库中，整理总结出五条与合同效力相关的裁判规则，与读者分享。

规则一

规则一：为取得银行贷款，订立虚假房屋买卖合同，双方无真实房屋买卖意思表示的，应当认定合同无效。

规则描述：

双方签订虚假的房屋买卖合同以取得银行贷款的，应当认定房屋买卖合同无效。

一、双方签订房屋买卖合同后，出卖人一直持有和保管房屋产权证、过户*、收据等相关原件，一直占有和使用所售房屋。主张双方为虚假购房合同套取银行贷款，但买受人不能合理解释和证明上述情况，且未能证明除银行贷款外的房款支付情况。应认为双方之间的房屋买卖合同不是其真实意思表示，应为无效合同。

第二，真实意思表示是民事法律行为应当具备的基本条件之一。双方没有买卖标的物的真实意思表示，而是为取得商业贷款、住房公积金贷款等其他目的相互串通签订虚假买卖合同的，应当认定该合同无效。

第三，房地产开发企业以规避国家对房地产行业的管制为目的，以他人名义与自己签订虚假的商品房买卖合同，抵押银行信贷资金，商品房买受人明知该合同不是双方的真实意思表示，则该情形符合原《合同法》第五十二条第三项(现《民法典》第一百五十四条)的规定，应当认定该合同无效。

参考示例：

1.邵某与郭某某房屋买卖合同纠纷案

案例编号(2011)胡艺钟敏二(民)字第845号

2.袁佳与石某某买卖合同纠纷案二审民事判决书。

案例编号(2013)沪民二(民)字第1387号

规则2

第二条：未取得房屋所有权证书而签订的房屋买卖合同，应当认定为有效合同。卖方不履行合同规定的交货义务，应向买方承担违约责任。

规则描述：

原《最高人民*关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民*不予支持。因出卖人未取得所有权或者处分权导致标的物的所有权不能转移，买受人请求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民*应予支持。”(现已并入《民法典》的第311条)

因此，未取得房屋所有权证而签订的房屋买卖合同应认定为有效合同。出卖人不履行合同中的交付义务，应当向买受人承担违约责任，即出卖人是否有权处分买卖合同的标的物，不影响买卖合同的效力

陕西省铜川市中级人民*认为，本案争议的焦点是双方签订的房屋买卖协议是否因违反《城市房地产管理法》第三十八条第六项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定而无效。

首先，这一规定是否可以认为是《合同法》原第五十二条(现《民法典》第一百四十四条、第一百四十六条、第一百五十三条、第一百五十四条)规定的“强制性规定”。

根据《最高人民*关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十六条规定，强制性条文分为效力性强制性条文和管理性强制性条文。只有违反效力性质的强制性规定而签订的合同，才能认定为无效合同。本案涉及《城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记并取得权属证书的不动产不得转让”，属于管理性质的强制性规定，而非效力性质的强制性规定。

其次，《城市房地产管理法》第三十八条第六项的立法目的是规范房地产市场交易秩序，保障交易安全，保障*税收征管等。这是房地产管理部门对城市房地产转让的一种行政监管措施，而不是设定所有权转移义务的买卖合同的订立的禁止性规定。因此，违反本法规定的房地产转让，只可能导致买卖合同履行上的瑕疵，即办理房屋所有权证和土地使用权证的不便，而与本合同的效力无关。因此，再审申请人以房屋买卖协议违反该规定为由，申请认定涉案房屋买卖协议无效，没有法律依据，不予支持。

规则三

规则三：一方仅以房屋出卖人无所有权或处分权为由主张合同无效，合同不具备《合同法》(现中华人民共和国)原第五十二条

法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条）规定的无效情形的，*不予支持。受让人符合原《物权法》第106条（（现《民法典》第 311 条）善意取得条件的，取得该房屋的所有权。

规则描述：

当事人一方仅以房屋出卖人对房屋没有所有权或者处分权为由主张合同无效，合同不具有原《合同法》第五十二条（现《民法典》第 144 条、第146 条、第153 条、第154 条）规定的无效情形的，*不予支持。卖房人签订合同后取得处分权，或者权利人予以追认的，买房人可以依据合同取得房屋所有权；

权利人不予追认的，权利人可以追回房屋，但是买房人构成善意取得的除外。因卖房人未取得所有权或者处分权致使房屋所有权不能转移，买房人要求卖房人承担违约责任的，*应予支持；

权利人因卖房人无权处分房屋导致其无法追回房屋或者遭受其他损失，要求卖房人承担赔偿责任的，*亦应予支持。

可供参考的案例：

1. 张某与杨某香、田某文确认合同无效纠纷案

案号：（2018）琼9006民初1448号、（2019）琼96民终779号

基本案情：

原告杨某香购买房屋一套，产权登记在其名下。2012年1月20日，田某文（杨某香之子）与张某签订《协议书》，将案涉房屋转让给张某，转让价格为10000元。后，张某实际占有、使用该房屋，并将房屋出租他人。另查明，杨某香与其爱人（已过世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放弃对案涉房屋主张任何权利。后，杨某香诉至*，请求*判令田某文与张某签订的房屋买卖协议无效。

审理结果：

海南省第一中级人民*二审认为，本案争议焦点为：一、张某和田某文之间签订的《协议书》是否有效；二、张某是否应退还涉案房屋给杨某香。

一、关于张某和田某文之间签订的《协议书》是否有效的问题。

首先，根据《最高人民*关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民*不予支持。故，田某文对涉案房屋是否具有所有权或处分权不影响其与张某之间的房屋买卖合同的效力。

其次，张某和田某文之间签订的《协议书》并未违反原《合同法》第52条（现《民法典》第 144 条、146 条、153 条、154 条）的规定。田某文自1997年开始一直居住在涉案房屋内，张某作为交易方有理由相信田某文对涉案房屋具有相应的处分权。虽张某未及时查明房屋的产证情况并办理过户，存在一定过失，但并无证据证明张某与田某文之间存在恶意串通行为。

再次，杨某香提起诉讼距涉案房屋买卖合同订立之日已长达六年之久，其称对田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故张某和田某文之间签订的《协议书》应为有效。

二、关于张琼是否应退还涉案房屋给杨桂香的问题。

民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。张某与田某文于2012年1月签订《协议书》，后一直居住在涉案房屋或转租他人使用，属于善意取得，不违背国家强制性法律规定，涉案房屋买卖合同合法有效，且杨某香在2018年6月之前对此并未提出异议，也未提供证据证明张某所支付的对价低于市场价。故杨某香要求张某退还涉案房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。

2. 卓某福与卓某伟房屋买卖合同纠纷

案号：（2018）川1402民初4120号、（2019）川14民终349号

基本案情：

原告卓某福与被告卓某伟系兄弟。卓某伟与徐某清系夫妻。案涉房屋为卓某伟、徐某清两人共有。卓某福于2002年开始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某伟将该房屋以2000元的价款出卖给卓某福，同时卓某伟向卓某福出具《卖房》条，其中徐某清的签名非其本人书写。卓某福于2013年对该房屋翻建使用至今，但一直未办理转移变更登记。2017年8月28日，卓某福将卓某伟、徐某清诉至*，请求确认案涉房屋的所有权归其所有。

审理结果：

四川省眉山市中级人民*认为，本案的争议焦点在于：双方是否存在合法有效的房屋买卖合同关系。

根据查明的案件事实，卓某福在一审中提交的《卖房条》系卓某伟本人书写，能够反映卓某伟有出卖房屋的真实意思表示。徐某清作为共有人是否签字或事后有未予以追认，仅涉及对物权变动是否造成影响，而非认定买卖合同关系无效的事实依据。卓某伟、徐某清虽主张双方之间系借款关系，但未提交相应的反驳证据，应承担举证不能的法律后果。故双方签订的买卖合同有效。

规则四

规则四：房屋买卖合同中避税条款无效，但不影响合同其他条款效力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。

规则描述：

在房屋买卖合同中，双方当事人为了规避税费，约定与真实意思表示不一致的房屋价款，应属无效法律行为，无法对当事人产生法律约束力。

但是合同中其他约定是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行*规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并生效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。

从审判思路看，不应流于表面化的房屋买卖合同条款，应当结合付款金额与购房价格是否吻合、当事人对重大事项的知晓程度、一般购房人的常识经验等各方面综合审查，以防购房人和开发商恶意串通，明确真实的房屋买卖合同关系。

可供参考的案例：

宿某琳与孙某昌等房屋买卖合同纠纷案

案号：（2017）鲁0112民初6085号、（2018）鲁01民终6584号、（2019）鲁民申4661号

基本案情：

原告孙某昌（乙方）与被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居间方）于2016年4月13日签订《房屋买卖合同》，约定买卖双方优先采用合同更名的形式进行交易，完成房屋过户登记手续。其中，合同第五条约定，甲乙双方办理过户等手续所产生的相关税费，甲方承担撤网签费用，乙方承担改合同费用。后，宿某琳因未取得房屋权属证书向孙某昌发出《解除房屋买卖合同通知书》。孙某昌不认可该解除通知的效力，遂诉至*。

审理结果：

山东省高级人民*再审认为：本案中，宿某琳与孙某昌签订合同约定以更名方式完成涉案房屋的过户手续，以此逃避税收，但该逃避税收行为并不导致涉案房屋买卖合同无效，双方的房屋买卖行为应当缴纳相关税费而未缴纳，其属于行政处罚调整的范围，并不导致涉案房屋买卖合同无效。综上，涉案房屋买卖合同系宿某琳、孙某昌与中豪建大分公司的真实意思表示，并未违反法律和行*规的强制性规定，应为合法有效。

规则五

规则五：主合同无效，从合同无效。抵押合同是借款合同的从合同，但不是房屋买卖合同的从合同，买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。商品房担保贷款合同可解除；开发商与买房人对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

规则描述：

关于房屋买卖合同的无效是否必然导致房屋抵押合同无效，根据相关法律规定，主合同无效，从合同无效。

抵押合同是借款合同的从合同，而不是买卖合同的从合同，因此只有借款合同无效，才导致抵押合同无效（但合同另有约定除外），而买卖合同无效并不必然导致抵押合同无效。

根据原《最高人民*关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 24 条（现为第 20 条）的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

开发商为套取银行资金，与自然人串通签订虚假的预售商品房买卖合同，以该自然人的名义与银行签订商品房抵押贷款合同而获得银行贷款，当商品房买卖合同被依法确认无效后，开发商与该自然人应对银行的贷款共同承担连带清偿责任。

可供参考的案例：

1. 仇某某与董某某房屋买卖合同纠纷案

案号：(2007)普民三(民)初字第1302号、（2009）沪二中民二（民）终字第799号

2. 张某冬与江苏省大丰港置业有限公司、江苏大丰农村商业银行股份有限公司常新支*屋买卖合同纠纷案

案号：(2015)大港民初字第00345号、（2017）苏09民终391号、（2018）苏民申2033号

基本案情：

因张某（原告张某冬之父）索要工程欠款无果，遂与大丰港置业有限公司商定以其开发的商品房抵算欠付的工程款，由张某办理按揭贷款手续后再将贷款给付张某。后，张某以张某冬名义签订《商品房买卖合同》，张某冬与常新农商行、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》。随后，常新农商行向张某冬发放贷款60万元，张冬冬将该款汇入大丰港置业公司售房专户内。张某冬与大丰港置业公司因贷款返还问题产生争议诉至*。

审理结果：

江苏省高级人民*再审认为，张某冬与大丰港置业公司于2013年6月9日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，应认定合法有效。张某冬与大丰港置业公司签订商品房买卖合同，并办理了按揭贷款，并不是与大丰港置业公司签订了以房抵工程款的协议，所以张某冬在购买此房屋时，既有买房的意思表示，也实际签订了商品房买卖合同。在张某冬与常新农商行、大丰港置业公司签订《个人楼宇按揭抵押担保借款合同》后，常新农商行向大丰港置业公司履行了发放借款的义务，张某冬也按约履行了部分的还款义务。此贷款被划转至大丰港置业公司售房专户后，大丰港置业公司将此款如何使用并不能否定该《商品房买卖合同》的效力。一审*认定本案所涉商品房买卖合同实际是张某为套取银行贷款，而虚构商品房买卖的事实订立的，缺乏事实和法律依据，不应予以支持。

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