避免购房陷阱 揭秘商住两用房的安全隐患!
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发布时间：2023-10-25 07:09
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时间：2024-04-05 16:12
近期，关于上海试点整顿商住房的消息此起彼伏，不过也有消息称这是假消息。无论如何，在购买商住房时，要想避免掉入陷进，你还需要了解这些！
商住两用房一般是指房地产公司为了规避风险，将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。由于这种房子实质上属于商业性质，所以不属于限购令*的范围，在实施限购*的城市，越来越受到购房者的青睐。
事实上，商住两用房被视为“限购限贷”*之下的“擦边球”产品。它和普通住宅的区别主要在于产权年限不同，一般住宅的所有权为70年，在到期后可以自动续期，而商住两用房、产权40年或者50年，在到期后不是自动续期，并且要补交土地出让金。
商住房vs普通住宅
虽然开发商宣称商住两用房是既能办公又可以居住的一种新产品，无论是置业还是投资都是最好选择，无论自住还是出租都很便利。但是对于以“住”为主的购房者，商住两用房还是与普通住宅房有着很大的差距：
1、商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。
2、按揭贷款实行的是商业用房标准。商住两用房首付50%，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，贷款年限最多为10年。
3、转手时不实行税费优惠的*。相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为1%～3%，同时，商用转让还要征收营业税、土地*等。
4、物业、水电、公共维修基金等费用较高。由于商住两用房的水电价格实行商业用标准，所以要比一般生活用标准要高；物业费和公共维修基金也要比普通住宅高，这三项费用造成商住两用房在日常生活中产生的费用较高。
商住房存在的隐患
1、商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。
根据相关规定，非住宅项目一般不强制性要求设计配套服务设施，例如学校、商业、居委会等，也就是说不会被强制配套幼儿园、学校、医疗机构以及相应的养老服务等。而这无形中造成了业主生活、学习上的不便。
2、商住两用楼存在安全及消防隐患。大多数“商住两用”项目都是酒店式公寓设计，一梯往往容纳很多住户，不仅出入不方便，还潜藏着安全隐患。
此外，在建筑材料上，标准商业楼由于电和天然气的用量较大，防火规范要比普通住宅严格，但是对于商住两用房，由于开发商对其规划用途报的是住宅，并按住宅消费标准审核，这也将是一个巨大的隐患。
防范措施
无论是置业还是投资，购房者在选择商住两用房时，一定要谨慎考虑、综合衡量。要明确自己的购买目的，如果是以居住为主，选择商住两用会使其正常的生活因“商”而受到影响，存在很多不安全和不安定的因素；如果是以“商”为主，在面积、空间等方面又会受到“住”的*，影响生意。
（以上回答发布于2017-02-20，当前相关购房*请以实际为准）
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