房地产项目融资的方式和作用还有方案的选择
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发布时间：2022-04-27 06:19
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时间：2022-06-27 13:41
一、房地产项目融资组合的设计
房地产项目自身的特性决定了其融资上要进行融资组合才能满足资金的需求。根据房地产项目面临的资本市场,结合该项目建设资金运行, 房地产项目法人可进行各种资金来源方式及资金成本的选择, 一般而言,房地产项目法人面临下列资金来源方式选择。
(一)负债融资
寻求金融机构对房地产项目进行贷款。
(二)项目产权融资
将房地产项目进行分解，对有营运能力和充足净现金流量的项目的产权进行交易与配置，通过该部分房权嫁接进行融资。
(三)租赁融资
对房地产项目的设备与装置，对国内和国际的租赁公司的融资性租赁方式进行获取并尽早投入营运。
(四)项目融资
对于房地产项目中有充足净现金流量的资产，构成一个资产池（Assets pool）采用资产证券化（Asset-backed securitization） 进行融资。
我们设定某房地产项目融资方式的比重及其组合方案如下(表1)：
表1 融资方式比重及方案组合表
二、房地产项目融资方案综合评价
房地产项目融资方案综合评价涉及诸关因素, 我们拟从方案的安全性、经济性和可行性等三方面进行评价。
(一).安全性。安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级。
*：表示风险很小，即整个筹资过程发生较大事故而导致项目产生损失的可能性很小。其标志是筹资的主要风险如利率风险、汇率风险已作了调整，甚至基本消除；提供资金的财政机构或金融机构资信等级很高；承担筹资代理的金融机构有很好的资信，并已承担了部分风险。
B级：表示风险较小，即整个筹资因发生意外事故而发生损失的可能性较小。标志是筹资的主要风险在一定程度上已减少，但未完全消除；提供资金者资信等级较高，但代理机构的资信较差。
C级：表示风险较大，即整个筹资过程可能发生意外事故而导致损失。其标志是筹资的主要风险虽已作调整，但未消除的风险仍然很大；提供资金的机构资信不足；没有委托金融代理筹资。
D级：表示风险极大，整个筹资过程因意外事故而发生损失的概率很大，即筹资的主要风险没有有效防范措施；提供资金的机构资信很差；没有任何金融机构愿意承担代理筹资业务。
分析：
（1）对筹资方案的安全性加以量化，即用权数来代表A、B、C、D四级；*85%以上（含85%），B级75%～85%，C级60%～75%，D级60%以下。
（2）分别计算四个方案的综合安全性系数。在这里，假定低息贷款的安全性系数100%，项目融资的安全性系数（权数）为90%，租赁融资与股权融资的安全性系数（权数）分别为80%和70%。
KⅠ=15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90%=83%
KⅡ=20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90%=83%
KⅢ=30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90%=86%
KⅣ=30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90%=87.5%
(3)由上分析，将方案Ⅲ和方案Ⅳ的安全性确定为*，将方案Ⅰ方案和方案Ⅱ的安全性确定为B级。
(二).经济性。筹资方案的经济性按综合资金成本率标准来划分，共分为A、B、C、D四级。综合资金成本率计算如下：
CⅠ=15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6%=8.15%
CⅡ=20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6%=8.80%
CⅢ=30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6%=7.50%
CⅣ=30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6%=7.10%
现以R为筹资同期的银行贷款利率，取R=7.2%,则70%R=5.04%，130%R=9.36%。
则A、B、C、D四级的分类为：
*：筹资成本最低，即C<70%R
B级：筹资成本较低，即70%R≤C<R
C级：筹资成本很大，即R≤C<130%R
D级：筹资成本太大，即C≥130%R
由此，方案Ⅳ的经济性定为B级，方案Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ经济性定为C级。
(三).可行性。筹资方案的可行性，按各筹资方式的落实程度可分为A、B、C、D四个等级。
*：资金全部落实，已经过计划部门批准。
B级：资金基本落实，获取批准的可能性大。
C级：资金落实较差，获取批准的可能性小。
D级：资金落实较差，获取批准的可能性几乎没有。
在本例中，负债融资会受项目本身的经济性和项目法人的资信状况的制约； 项目产权融资会受项目的分解和股权合作方的风险偏好等因索的制约； 租赁融资对项目本身的经济性要求更为宽松, 因而相对而言, 该方式更具可行性；项目融资涉及ABS技术*和我国运用不够普遍。依据各种融资方式可行性的分析, 我们给出各种筹资方式的可行性权数：租赁融资为100%，低息贷款为90%，股权融资为80%，项目融资为70%。由此,计算出各筹资方案的可行性系数：
ZⅠ=15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70%=83.5%
ZⅡ=20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70%=93%
ZⅢ=30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70%=94%
ZⅣ=30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70%=85%
据以上计算，可将方案Ⅱ和Ⅲ的可行性定为B级，方案Ⅰ和Ⅳ的可行性定为C级。
三、项目融资方案的综合评价
在具体选择筹资方案时，必须要对方案的安全性、经济性和可行性进行综合分析。可用指数和计算分值，然后依据以下原则选择最佳筹资方案：（1）单标否决法原则，即若三个指标中出现一个D即予淘汰。（2）若计算出的两个方案分值相等，可以A多的为最佳方案。
现对本例进行综合分析(表2)，将A、B、C、D级分别附以权数5、3、1、0（因出现D即予淘汰）
表2 项目融资方案综合评价表
方案Ⅰ：3+1+1=5
方案Ⅱ：3+1+3=7
方案Ⅲ：5+3+3=11
方案Ⅳ：5+1+1=7
结论：据以上分析,确定方案：Ⅲ。即：负债融资30%、股权融资20%、租赁融资30%、项目融资20%。
