买房重点:明确合同内容 拒绝购房“缩水”损失
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发布时间：2022-04-27 04:31
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时间：2022-06-26 06:22
如今，购房“缩水”的现象并不少见。房屋面积，楼层高度和规划设施都可能会缩水。这些缩水现象的原因之一就是买方没有完全理解购买合同。如果粗心大意，将陷入开发商设置的陷阱。一些“缩水”想象将使购房者蒙受经济损失。一些新手购房者完全不知道这些“收缩”陷阱的存在。今天，与大家聊聊这些不可低估的问题，希望能够对购房者有所借鉴。
使用年限问题
胡先生买了一套烂尾续开发的项目。在购买之前，询问了土地使用期限。售楼员说是70年。后来，在签署预售合同时，他发现附录“房屋土地状况”中指出，土地使用期限为2003年至2062年，房屋使用时间不到60年。
专家意见：有许多购房者并不十分了解土地使用寿命和房屋寿命之间的具体区别。如今，大多数开发商直接从*部门获得土地或从其他开发商那里购买土地。购买者购房后，房屋享有的使用寿命为：原土地出让合同规定的土地使用年限减去开发商使用的年限。
温馨提示：建议在签订合同之前，最好是让买方去有关部门了解土地的性质和房屋的土地使用权的起始期限。
面积问题
王先生预购了一套商品房。预售合同规定建筑面积为102平方米，建筑面积为81平方米。还约定产权登记建筑面积与合同建筑面积之间存在误差的，该比例的绝对值小于3％的，按照实际情况确定。如果超过3％，买家可以退房。交房后，王先生委托测绘单位重新测量，发现总面积与协议一致，但套房中的建筑面积比合同协议少4％。王先生要求退房，但开发商认为没有违约。
专家意见：根据有关司法解释，房屋的套内面积或者房屋建筑面积与约定面积不符的， 合同中有约定的从约定 。没有约定的误差率在3％以内，由双方当事人根据事实解决。如果超过3％，购房者可以要求退房并要求退还已支付的购房款和利息。
温馨提示：签订合同时请注意约定的细节。因此，建议买方在签订合同时应就房屋的套内面积和建筑面积进行约定。
规划问题
赵先生入住后发现园区的实际规划与当初在售楼处看到的规划不一样，尽管当初在签订购房合同的时候有 "广告宣传内容仅供参考"字样 ，但合同附件中的一二期规划图与实际规划也不相符。因此与数百名业主一同起诉开发商要求恢复原样，但既定事实的事情无法改动。
专家意见：一些开发商将后期的规划描述印制在宣传材料中， 并就后期规划在合同中约定免责条款 ，或者承担特别轻微地违约原则，以便获得较小的违约成本。获取更大的规划变更利益
温馨提示：开发人员的计划已作为补充条款写入合同中。建议购买者首先检查开发商是否已获得开发土地的权利，然后检查社区计划是否已得到规划部门的批准；您也可以要求开发商户将此计划写为合同的补充条款，并在合同的补充条款中规定了较高的违约金。
层高问题
购房者在签署购房合同时，合同中约定层高为2.9米，实际交房后发现层高低于合同约定，购房者认为开发商违约，要求承担相应责任。结果，开发公司以销售合同笔误进行推诿。
专家意见：从法律上讲，合同首先采用文本意思（以合同中所写的文字为准），因此，仅凭笔误不会影响合同违约的事实。楼层高度与合同不一致即违反合同，并应承担违约责任。如果所有者不同意开发商的赔偿金额，而*一般会从合理角度出发，酌情判决赔偿金额，而这个数额往往低于业主的期望值。
温馨提示：应当针对层高“收缩”问题明确规定违约赔偿金额。建议在合同中明确规定违约责任和违约赔偿金额。
园区配套问题
购房者在售楼处看房时被告知园区内会建造大型业主会所，并配有相应的康乐设施。但实际入住后发现，与宣传不符，大大缩水。
专家意见：会所不是房地产开发的必要设施，购买者通常不能以此为依据要求终止合同。许多购房者通常在签订合同时只关注住房状况，而忘了就配套设施和其他相关条款达成一致，从而导致不断的纠纷。
提醒： 对配套设施的约定要明确详细的责任承担 。业主在签订预售合同时在合同中明确把会所等相关的条款进行约定，例如交付时间，所有权，服务功能，服务对象等。同时，明确说明责任。
买房不是一件容易的事，因此要时刻保持清醒的头脑。一切都基于合同，眼见为实。
