上海第一豪宅降价1.4亿元依然贵过汤臣一品?
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发布时间：2022-04-29 07:00
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时间：2022-06-20 22:14
近日，昔日明星李亚鹏豪掷7.8亿元买了江西赣州四块地，打算再次大干一番。在房价高企、*高压的大环境下，诸多房企大佬纷纷减少拿地，各自转型。而从演艺界退圈从商又屡战屡败的李亚鹏，却还在锲而不舍地追逐房地产，这是图个啥？
2019年10月15日，江西赣州成功出让榕江新城4宗地块，竞得人均为赣州中书资源置业有限公司（简称赣州中书），总成交价7.8亿元，总面积约330.6亩，折合楼面均价2300元/平方米。
在宗地出让规则中设定了严苛的条件。例如宗地须建设以中国传统文化为核心的主题园区，建设内容包括但不限于公益性书院及以中国传统文化为主题的精品酒店、企业书院等。
李亚鹏虽然曾在丽江做房地产血亏，这次还是照买不误。至此，“李亚鹏对房地产的执念最深，也最为上心”这句传闻，站长是真信了。
江西省土地使用权网上交易系统显示，4宗土地位于赣州市蓉江新区，包括2宗商住用地、2宗商业用地，总面积为220402平方米。
DBA2019076地块需建设拥有自主品牌、以跨界艺术及文创为核心的主题街区商业，引入已获得不少于五家世界著名国家级博物馆文创项目代理及运营授权的文创产业项目，以及多业态融合的图书集合商业体等。街区商业由竞得人自持不少于20%建筑面积并运营3年以上，项目竣工验收后，3年内不得对外进行销售，且须定向引入相应的文化、艺术主力商户。
DBA2019077及DBA2019078两宗地块应集中配建不少于住宅用地计容总建筑面积10%的人才住房，与商业住宅项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付使用，并按照精装房的标准建成后无偿移交人才住房运营平台。
据悉，上述地块将用于建设赣州中国文谷项目，该项目占地面积800亩，主要开发建设书院小镇版块、艺术小镇版块、Wonteddy奇萌泰迪城等。这是李亚鹏继丽江雪山艺术小镇之后，将要打造的又一个文旅项目。
赣州官方对这个项目颇为重视，但专家对其未来不是很乐观。综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁在接受“镁刻地产”记者采访时表示，赣州具有一定的文化基础，但本身是三线城市，而发展旅游地产一个重要的理由是“把房子卖给具有度假需求的大城市居民”，赣州距离大的二线城市都有一定的距离，“不是特别看好”。
在江西的旅游目的地中，庐山、上饶等比较火热，且有一定知名度，消费人群也比较多。显然，赣州不是大多数人关注的文化旅游热门区域。“明星做文旅地产，大众是要打个问号的。这个生意没有几十亿的投入不可能成，更何况他还不懂。或许靠他的名气能和开发商进行合作，否则我不看好。”一名不愿具名的旅游地产研究人士告诉站长。
看来影视明星转*地产也不是那么容易，有对文旅地产的理想是好的，但是现实非常的骨感。
剖析李亚鹏以前的投资行为，也有点像《笑傲江湖》里的令狐冲。在小说里。令狐冲不仅拥有众多跟随者，关键是一到重要时刻就能解锁各大绝世武功。不过，令狐冲武功倒是学得不少，却没有一个练到极致。小说外，李亚鹏的投资野心曾被前妻王菲形容为“八爪鱼”。
站长带大家回顾一下李亚鹏的投资足迹：
1998年，开创专门为婚礼服务的网站“喜宴”，因为扩张过度，3个月后失败。
1999年，创办杂志《婚礼》，后因刊号出问题，杂志收购*中止，又失败了。
2000年，和哥哥合作创办北京美丽春天文化传播公司，结果公司被人实名举报，公司经纪人涉嫌违规。
2004年，再次成立影视文化公司，5年后公司注销。
2007年，成立丽江旅游有限公司，结果之后的10年来，除了投资的一部电影保本，其他电影全部亏本。
其间，李亚鹏还在北京、上海、深圳等地开酒吧，结果这些酒吧涉黄的涉黄，倒闭的倒闭，没有一个存活超过3年。
2008年11月3日在丽江古城区市场监督管理局登记成立的丽江雪山投资有限责任公司，后来被解读为李亚鹏艺术梦想和商业理想的萌芽。从那以后的每年秋天，李亚鹏都会在丽江束河古镇办一次“COART艺术节”，邀请明星好友和粉丝参加。
2012年，丽江雪山投资正式以1.635亿元的价格拿下束河街道一宗27.256公顷（约408亩）的土地，用作住宿餐饮用地。在旁人眼中，这算是块半卖半送的地。而在李亚鹏看来，却是第一次能够将自己艺术商业梦具化的地方。因此，也下了一番心血。
拿下这408亩土地后，李亚鹏豪掷35亿元在丽江开发雪山艺术小镇，意图打造一个非常理想化的，以艺术为核心理念，集酒店、公寓、别墅等产品为一体的旅游度假地产项目。他先是请专业的操盘团队，为雪山艺术小镇量身设计了130多栋190平方米到300平方米的清水独栋别墅。在价格上，2012年，190平方米的户型总售价达400万～500万元，更大户型则卖到了700万至上千万元。
为了促销，小镇每个月都有小规模的营销活动。该项目在对外的招商引资宣传中号称“赵薇的致青春客栈”“李亚鹏和杨坤的中国好机友俱乐部联盟”“乔小刀消失的光年的树屋咖啡”以及“马格鲜酿啤酒馆”等明星店入驻。同时阳光100凤凰工社、优客工场、黑马会、少创派等共同打造了创客交流工作平台。
凭借李亚鹏在娱乐圈的深厚人脉，雪山小镇开盘时众星云集，星光璀璨，一时风光无限。
虽然有高大上的艺术理念，明星助阵，有山有水环境好，但好景不长，很多小镇商家表示“李亚鹏不专业，看不懂报表，成本预算意识也不强，砸钱搞营销看起来很高大上，但慢慢会感觉不太好”。
做地产门道很多的，不能光有理想。文旅商业项目既不同于文化旅游地产，也与传统商业地产有别。以丽江为代表的旅游城市经济结构的特殊性，也对企业开发运营能力提出了更高的要求。
隔行如隔山，做房地产不像明星拍拍广告，摆摆造型，就能赚个几百上千万。当明星效应带来的号召力散去，两年后，雪山小镇遭遇销售危机，不得不割肉求生存。
这个打着保护和传承文化的特色文化小镇，实际上是吸引投资的商业项目。虽然每年的雪山艺术节和丽江本身的知名度确实吸引来了很多人，但那些毕竟都是游客，商业地产变现依然有严重问题。而2014年之后随着丽江旅游的过度开发，人流量出现了下滑的趋势。于是那些动辄售价几百万甚至上千万的商业院落，很多也成了烂尾楼。
2015年6月10日，雪山小镇被阳光100中国执行董事兼董事会*易小迪宣布收购。李亚鹏、北京中书控股以及丽江雪山投资持有的雪山艺术小镇51%股权，作价1.938亿元，介入产品的规划、开发和运营。
据了解，雪山艺术小镇开盘几年内，销售单价腰斩了一半以上，项目始终没有盈利。因对投资方欠债4000万，李亚鹏在2018年10月末，被中国执行信息公开网列为“被执行人”，即俗称的“老赖”。
面对铺天盖地的负面评论，终审败诉的李亚鹏在微信朋友圈发文称：“乃商业合同纠纷，尚在高院申诉司法程序之后，何谈‘失信’……唯余乃华山派弟子，必谨遵礼信之道尔。”
在站长看来，李亚鹏以前并没有房地产的经历，并不是很擅长房地产，还一下子弄个35个亿这么大的投资额，失败并不足为奇。
由于在丽江血亏，李亚鹏和中书控股的地产开发能力受到外界质疑。而试水云南的第一个项目失败后，中书控股开始选择另谋新的合作伙伴，他们曾向碧桂园输出“中国文谷”这一产品，不过并无下文。
怀揣艺术商业梦想的李亚鹏对于自己的投资有着不一样的想法。哪怕曾经成功塑造过令狐冲、郭靖等经典武侠小说角色，又在转战地产业后不断折戟碰壁，他也不后悔自己的选择。李亚鹏说过：“做演员不是我的人生方向”。言下之意，投资才是。
于是是李亚鹏还没死心，又开了新公司。据查，赣州中书于2018年7月成立，注册资本仅为490万元。中书投资自诩为“一家为地区发展提供内容增值服务的文化产业资源整合运营商”，其以自主文化品牌“中国书院”与“COART艺术”形成主题IP产品体系。但它自成立伊始就伴随着李亚鹏的地产魅影。
另据官网介绍，李亚鹏的“中书系”旗下公司主要有文化产业和建设发展两大业务板块，形成文化艺术与商业共生的经营模式，并落地于中国北京、郑州、南昌、赣州、丽江等地。
进入文旅地产已有8年之久的李亚鹏，至今仍未拿出一个运作成功的地产项目。几经波折后，回头再看李亚鹏当初那句“文化产业不是快活，整合资源找到商业模式需要一定的过程。做文化，十年一点都不长”。 但对于竞争对手来说，10年足够了。
虽然李亚鹏没赚钱，不过文旅产业是有人赚了大钱的。截至目前，全国各地已经组建了100多个文旅集团，以推广本地的文化和旅游。在产业投资方面，文旅跨界合作的格局也已形成，很多文化产业的巨头纷纷跨界投资旅游产业。
文旅产业涌现出了一批佼佼者，如乌镇、古北水镇、华侨城、华强方特、宋城等，在各自领域摸索出文化和旅游的结合点，收获了良好的经济效益和社会效益。2018年以来，包括富力、碧桂园、保利地产在内的各大房企纷纷加大对文旅产业的布局力度。
文化的基因优势在资源，而旅游的基因优势在流量。对资金雄厚的大企业和知名的旅游点，文旅有很大的潜力。但如果文化的保护和传承无资金的支持、无人员的参与，就只能是“养在深闺”。也就是说，中小企业很难大有作为。
行业已经成为了强者恒强、富者更富的格局，市场份额逐渐往强制聚焦。但中国地大物博，再知名的好景点也是有细分市场的。不过，机会只留给胆大又有资源整合能力的人。
李亚鹏这次出手前景如何？拭目以待吧。
