找一篇关于物业管理的案例分析
发布网友
发布时间：2022-04-29 07:07
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热心网友
时间：2022-06-20 23:35
发布时间:2010-3-2 9:10:42 点击:66 次
案情：
我是某小区的业主，开发商交付房屋比预售合同约定的交房期限推迟3个月。我去办理交房手续时，开发商要求将迟延交房的违约金用于抵扣我应交纳的物业服务费，由物业服务公司开具收费*，我也同意了。但我拿到物业服务公司收费*时发现，物业服务公司是按照合同约定的交房日期收取我物业服务费的。我认为物业服务费应从实际交房日算，而不能按照预售合同约定的交房日期算。但物业公司认为我应该从预售合同约定的交房日支付物业服务费。请问：我该何时开始承担物业服务费？
律师解答：
依据《物业管理条例》相关规定，结合你的咨询问题，答复如下：
一、业主应该从实际接收房屋之次日起开始承担物业服务费。
二、物业服务公司要求你按照预售合同约定的交房日交纳物业服务费没有法律依据。你可以就此事和物业公司进行协商，若无法协商一致的，可以向人民调解委员会申请调解或直接向人民*起诉，要求物业服务公司退回多收的物业服务费。
原因分析：
《物业管理条例》第42条第1款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务费是物业管理服务企业在为业主提供公共区域的物业管理与服务时，按照物业服务合同的约定收取的费用。也就是说，物业服务费交付的主体是业主。《物业管理条例》第7条规定，按时交纳物业服务费用是业主必须履行的义务。《物业管理条例》第42条第2款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。也就是说，物业在未实际交付给买受人占有之前的物业服务费应由建设单位（房产开发商）交纳，实际交付后应由业主买受人交纳。因为在物业未交付前物业服务企业为建设单位提供了物业服务，建设单位在享受了服务同时必须承担相应的义务即交纳物业服务费。依此类推，买受人在接收物业后，享受了物业服务企业的服务，应承担物业服务费用。
结合咨询问题来看，房产开发商迟廷交房，属于违约，应承担违约责任。开发商要求用迟延交房违约金为业主抵扣物业服务费，业主对此予以同意，物业服务企业也为业主开具物业服务收费票据。该行为可以认定为业主、开发商、物业管理服务公司三方一致同意，以开发商应付给业主的迟延交房违约金作为业主应交纳的物业服务费。但在交房前该物业实际仍然由建设单位（开发商）占有，因此在交房前物业服务费不应由购房人承担。此外需要说明的是，物业服务费一般是以月为单位交纳的，因此，实际生活中，一般是以购房者实际收房之次月开始交纳物业管理服务费。
法律依据：
《物业管理条例》
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
深度分析：
开发商在买卖合同中约定的交房日期，是业主和开发商之间关于交房的约定，能否实际履行，要看开发商能否按时交房。物业服务费是业主在享受物业服务之时，交纳给物业服务企业的费用。业主在没有接收房屋之前不可能享受物业服务的，因此也就不存在交费问题。
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