违建烂尾楼可以收购吗
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发布时间：2022-04-28 20:20
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热心网友
时间：2022-06-23 01:54
如果买到烂尾楼，应先明确房子的销售手续和产权是否明晰，是否已被银行抵押了;其次要先向销售方确定房子是否有产权证和销售许可证;然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎样解除抵押;最后如果是拍卖房，应弄清产权过户手续是否已经办理等。若是开发商因为资不抵债而破产，遭遇“烂尾”危机，则不可将房子退给开发商。因为退房以后，购房者拿不到购房款，只能拿到收据或欠条。购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后因资不抵债，不得不宣布破产，其资产会被*拍卖，而根据破产法偿债先后的规定，消费者比一般债主更容易得到开发商的补偿款(特别是消费者已经通过预购、获得了房屋产权的)。另外，若决定要起诉发展商时，业主也必须要齐心一致。如果其他业主打了官司，并且获得胜诉、得到赔偿，而有的业主没有及时起诉，可能最终就得不到赔偿。
热心网友
时间：2022-06-23 01:54
广渠门10号地引爆了土地市场的热潮，全国开发商拿地忙。这场轰轰烈烈的拿地运动给本来就炎热的六月加温不少，不论是开发需求还是战略需求，不管是为了保值还是占领市场，总是有土地就有项目，有项目就有未来。土地交易储备中心拥挤了，这地产圈里到处打听着收购项目的小道消息也多了起来。潘石屹(潘石屹博客)说了，项目收购更划算，没多久，京城最大骗贷烂尾楼森豪公寓 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)也开工了，让我们在关注土地市场的动态外，开始关心项目收购的话题。《安家》特别策划了此次“抢地新说”，希望开发商在急着抢地的时候关注一下项目收购，希望关注项目收购的也谨慎考虑，听听建筑机构、律师行和会计行的意见，不走寻常抢地路的同时打一场漂亮的收购战！
近期热点回放
SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)
6月11日，SOHO中国与招行北京分行签订《战略合作协议》,招行北京分行将向SOHO中国提供不超过人民币100亿元的综合授信额度。SOHO中国董事长潘石屹表示，该资金将主要用于项目收购。他同时坚持强调公司的既定商业战略并未有“丝毫的改变”，“从目前的情况看，烂尾楼和在建项目的成交价比土地的价格还要便宜。”“未来一段时间，公司以并购为主题的公告可能每一个月都会有。”SOHO中国一位内部人士说。
森豪公寓开工复建，将于年内预售
森豪公寓
6月21日，在“沉寂”七年后，有着“京城最大骗贷烂尾楼”之称的森豪公寓悄然开工。森豪公寓于1997年左右开始宣传，当时宣传为售价2500美元/平方米的外销公寓。项目盖盖停停十多年，2002年，当该项目进行到装修阶段时又突然停顿。房地产开发商联合律师、银行职员，虚构257名购房者，采用签订虚假商品房买卖合同、楼宇按揭担保借款合同的方法，向银行骗取个人住房贷款7.5亿余元，随后骗贷案的被告人陆续获刑，森豪公寓也因而得名“京城最大骗贷烂尾楼”。去年9月，森豪公寓被拍卖，北京龙洋房地产公司和北国投成为新的开发商和股东方。
现存烂尾楼之前世今生
国际中心在西二环中心屹立，尚无动工迹象。
西二环通程国际 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)中心
通程国际中心，位于西城区官园立交桥东南角，“毗邻阜成门、复兴门及西单等京城商业中心区，南邻中国国家京剧院，北接国际投资大厦 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)办公楼群，具备成熟商务环境，新兴金融街气度非凡，周边分布各大部委办公所在地……”2004年12月底，通程国际预售广告如是写道。但当时，这座被冠以新型产权式酒店概念的大厦刚刚封顶。开发商当年给出的交房时间为2005年12月31日，而按照2005年11月的楼市价格，通程国际新房价格为22000 元/平方米，总建筑面积为62370.32平方米，价值超过13亿元，而今天早已超过这个价格。
前世：开发商后续资金不足
据了解，该项目由北京通程金海置业发展有限公司开发，该公司成立于2002年12月25日，注册资金2990万元，主营行业是写字楼、公寓和酒店等。该公司由三家股东出资组建，后来由于通程国际项目缺少资金运转，不得不进行转让，通程国际先后被京茂公司、中通达公司、美华投资与国泰光大等7个买家倒手，但令人遗憾的是均没有盘活通程国际，7家公司巨额资金被卷入漩涡，项目财务也越来越混乱。自国泰光大入局之后，通程大厦由于辗转多家操盘，资金成本及债务利息与日俱增，已成死结。这7家公司都自称自己是通程国际的所有者，但没有一家拥有通程国际的完整资料、公章与执照。时至今日，通程国际依然官司缠身且手续不全，成为投资者的“烫手山芋”，没有人再敢继续碰它。
今生：何时盘活仍遥遥无期
与川流不息的二环路和对面一处正在施工的楼盘相比，通程国际中心这边就显得冷清了许多。绿色的围网虽然仍旧挂在大厦的周身，但却没有一名工人在作业。围网也因为长时间搁置落满了灰尘，显得有些破旧，大楼周围被高墙围住，只在西北角有一个一米多宽的小门，两名保安把住门口，禁止外人进入。
富安国际大厦
富安国际大厦，位于北三环北太平桥的西南角，与海淀区社会保险基金管理中心紧紧相邻。其建设单位为北京顺通房地产开发有限责任公司，施工单位为北京城建四建设工程有限责任公司，开工日期为2003年3月31日，原计划竣工的日期为2005年5月31日。记者了解到，富安国际的建筑面积为54299平方米，按照周边地产均价计算，此项目价值超过10亿。
富安国际大厦
前世：因纠纷被*查封
该项目自2004年10月初起就全面停工，开发商为顺通房地产开发有限公司，由于建筑工程施工发生合同纠纷，项目已被施工方北京城建四建设工程有限责任公司申请财产保全，并于2005年8月8日至2007年8月7日间被海淀*查封。
该项目应有的手续几乎都没有办理，境外投资机构虽然比较看好中国烂尾楼的高额回报，但是都倾向于资金实力不足、本身比较干净的项目，像这种官司缠身并且手续不全的项目，通常都会避而远之。
今生：*查封刚到期 未有复工迹象
到6月25日为止，该项目仍旧处于停建状态。四周用高墙围住的富安国际大厦与周围的环境显得格格不入，虽然没有施工，但脚手架和垂直塔吊依然矗立在工地上，脚手架早已锈迹斑斑，破旧的绿色围栏零散地挂在楼梯的外侧，很是狼狈，高处的脚手架看起来似乎开始往外倾斜。记者在北京市国土资源局海淀分局网站上看到，富安国际大厦目前的状态为“续查封”，富安国际至今未有复工的迹象。
烂尾楼之行业会诊-开发商、建筑师、律师 说
开发商说：烂尾楼历史及投资价值分析
北发投总裁 杜猛(杜猛博客)
现在不少投资者对“烂尾楼”感兴趣，原因无非在以下几点：可以避开项目立项、土地出让与拆迁过程，周期较短，同时规避可能因拆迁而产生的法律风险；目前的烂尾楼项目开发时间多在3-10年之间，这些项目最初开发时地价比现在要低得多；加之长期搁置，出售方的心理预期往往不会很高，投资商可以用较低的资金拿下，而获得后期较高的利润，这对缺少土地储备、希望进军异地市场的开发企业可谓短、平、快的捷径；另外，通过拍卖程序出让烂尾楼时，银行以及一些债权人急于收回资金，有的开发商用这些楼盘投资金额的二分之一甚至三分之一就可拍得，只要全程营销策划合档到位，投资烂尾楼比投资新楼盘更有利可图。
一个正常楼盘从开发到上市起码需要两三年，但接手烂尾楼不需要进行报建、打地基等前期工作，开发一般只需半年到一年的时间和数千万元资金，而其回报率可能高达150%至200%。接手烂尾楼我最看重的是项目是否能够快速运作，如果账务问题非常复杂，要不停地诉讼审核，那么肯定不会考虑。
但理性地看，“烂尾楼”毕竟是“烫手的山芋”。之所以一烂数年，一定有它的风险之处。因而，接手这些楼盘时，务必小心翼翼注意其中每一个环节。首先，这些楼盘往往债权债务关系相当庞杂，有隐有现，大多暗藏玄机，官司缠身。如果处理得不好，投资烂尾楼不但谈不上高回报，反而还可能给自己带来一连串的麻烦，最终又烂在自己手中；其次，要严格考察烂尾楼质量问题。烂尾楼往往烂尾时日不短，个别甚至达到10年之久。日晒雨淋、风吹雷打，会对这些建筑造成多大的影响，一定要有专家们的评估，否则日后会为此付出代价；再次，既为烂尾楼，面对市场后销售必然会被打上烙印，如何在购买者心目中消除负面印象，如何通过重新包装定位，又如何给消费者以利益补偿，都要事先有预案在胸。四是，要与当地主管当局沟通好，在*层面上当地*应当有比较好的支持，特别是在日后运营中保障畅通无阻。
建筑师说：烂尾楼成本核算
中国中元国际工程公司总建筑师 冯腾飞
一、“烂尾楼”一般因资金出现问题而形成。一个工程施工到一定阶段，资金出现问题而停工，长时间搁置，便形成了“烂尾楼”。“烂尾楼”因工程停工的时期不同，有的施工尚未出±0.00，有的施工到中间某个楼层，也有的已经封顶，已经做好了外墙面装修的工程因故停止了施工，也是“烂尾楼”。
二、“烂尾楼”长期搁置会导致外墙材料的风化腐蚀，钢筋的透蚀破坏，影响整体结构的稳定性，同时由于其形象的不完整，有的工程处于脚手架未拆，围网破烂不堪的状态，非常影响城市形象。
三、接手“烂尾楼”，一般会遇到以下问题：
1、结构检测加固问题
由于受雨、雪、气温等的影响，结构长期处于“暴露状态”下的材料都会受到腐蚀，极有可能影响其结构稳定性，所以接手“烂尾楼”一般要对现有结构进行检测，如果需要，必须先进行加固改造，然后才能继续施工。
2、功能改变带来的结构设计调整
由于市场的需求变化，接手“烂尾楼”的业主往往会对原有设计的使用功能进行改变，由于不同的使用功能的房间荷载会有不同，所以原设计的结构计算需要进行复算。另外，结构设计规范总是在不断进行更新，接手“烂尾楼”时的结构设计规范往往是经修改更新过的新版规范，原结构设计已经不能满足新规范的要求，所以要对结构设计进行调整。
3、功能改变带来的机电设计调整
举个例子，处于“烂尾”状态的工程，假如原来的主要功能是写字楼，接手的业主想将其改为酒店，这样原来的平面功能设计已经不能满足要求，除了大的功能房间需要重新布置以外，标准层原来并没有考虑与客房相配套的卫生间，需要改变给排水设计。此外，消防设计、用电量、空调系统等等均需要重新设计。还有其它的例子，比如“烂尾楼”原设计的空调系统工程为分体空调，接手的业主根据要求需改为集中空调，两种空调系统对建筑的层高要求是不一样的，原设计层高一般不能满足新的需求，修改设计就非常困难，需要付出一定的代价。
4、建筑形象的更新
“烂尾楼”重新开工时，已时过“境”迁。时代的改变、规划设计条件的变更、各专业的设计修改、功能的调整会对建筑形象有新的要求。除了要重新得到规划管理部门的批准之外，已施工部分的现状会新形象的构造要求产生制约，结合新的构造要求调整已施工部分的构造做法也是比较复杂的问题。
5、对周围建筑的影响
由于“烂尾楼”处于长期搁置状态，如果周围的建筑相继完工并投入使用，“烂尾楼”重新开工时还会遇到与周围建筑的关系问题。比如，“烂尾楼”在设计和施工时，其周围当时可能还没有项目立项，随着“烂尾楼”的搁置和规划条件的改变，其周围可能完工并投入使用了居住建筑，这样，会产生“烂尾楼”对周围建筑的遮挡问题，尤其是接手“烂尾楼”的业主还想增加建筑高度时，这样情况就更加严重。
四、“烂尾楼”是不正常经济行为的产物，它的产生不但使资金流失、浪费资源，也影响城市的整体面貌。所以尽快收拾“烂尾楼”是一个城市对*的要求，必须引起*的高度重视。
律师说：
天津律师协会房地产法委员会 李东(李东博客)光律师
“除了市场风险以外，还应注意防范协议介入的合同风险、分拆拍卖的产权风险及自身的现金流风险”。
烂尾楼形成的原因非常复杂，大体分为两种情况：一种是开发过程中资金出现问题，无法继续进行；一种是合资项目，比如一方出土地，一方出资金，在开发过程中出现内部纠纷无法继续进行。但是这样复杂的资金问题就会涉及到相关的很多法律关系。
一个项目的法律主体非常复杂，投资方是开发商，与其关联的有施工方的施工合同，设计机构的设计建筑合同，监理方的监理合同，材料方的采购合同，有些还有与购房者签订的商品房预售合同。当新的投资方接手项目后，会发生债权和债务关系的转换，需要新投资方签署新的协议声明之前的债权债务继续履行。《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除依照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民*将该工程依法 拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”烂尾楼项目在拍卖后，优先偿还施工单位欠款，债务偿还清后可以终止原来合同，重新启动招投标。具体项目可能有多种复杂情况，比如我最近代理的一个项目，受让项目人与原投资方签订转让合同后，没有明确契税和土地出让金改由哪方来承担，仅仅将项目简单的签订了转让合同，这为项目开发过程中的很多环节埋下了纠纷的隐患。
建议投资方在有接受意向后，聘请专业律师从前期开始介入，做到全面的规划，规避以后复杂的纠纷问题。律师自身要做好“尽职调查”，一定要考虑全面，不可缺少的要件包括：
不动产产权，债权债务；交易模式：注资、股权转让、土地转让、项目转让等多种形式；分红如何调配控制；税务问题。
主要防范一下风险：第一，协议介入的合同风险。股权获得方式可分为拍卖介入和协议介入两种。其中，协议介入的合同风险很高，可能使投入的钱款变成合同债权，进退两难。第二，分拆拍卖的产权风险。拍卖介入可分为整体拍卖介入、分拆拍卖介入。分拆拍卖介入的产权风险较高。因为投资者竞买成功后，对于项目复工及其进度难以掌控，产权风险增加，竞买前需综合评价整个项目的复工风险和项目法人的履约能力风险。第三，自身的现金流风险。不动产项目的投资，尤其整体项目的受让，应量力而行。在国家的经济转型期，市场存在很多的不确定性。无论项目空间有多大，必须保持稳定的现金流，才可以防范由于市场变化所带来的环境风险。
