地票交易的法律性质
发布网友
发布时间：2022-05-13 07:34
共1个回答
热心网友
时间：2024-03-14 14:08
依照《暂行办法》规定，地票实质上是指的城乡建设用地增减挂钩指标，地票交易就是指标交易，指标一般是指反映经济计划和统计中社会经济现象数量方面的概念,包括指标名称和数值， “从法律上来讲就是一种授权性*规定，即如果拥有某种指标，则有资格有权利做某种行为”，“指标是一种资格，一种权利”， 地票这种指标的首要功能依照《暂行办法》27条的规定就是“可以纳入新增建设用地计划”，“增加等量城镇建设用地”，也就是说，“地票是产生了增加城镇建设用地的“资格”、和“权利”。 拥有地票并不当然地拥有地票所记载的“城镇建设用地”，而按照目前我国的法律规定，城镇建设用地的增加必须国家下达国家计划指标，将城镇周边非建设用地通过“征用”、“平整”后才能成为可以出让、开发的建设用地。
(一)地票的主体
依照《暂行办法》的设计，地票的主体有*主管部门（专业复垦机构）、农村集体经济组织、农村建设用地土地使用权人、地票持有人。复垦由区县*土地整理机构进行，由他们作为主体来进行登记，负责本行政区域内年度土地开发整理复垦计划的实施工作，承办土地开发整理复垦项目的论证、申报、测绘、施工发包、质量监督和项目库建设、档案管理等工作；编制城乡建设用地挂钩专项规划，复垦后的申请验收，验收确认并核发城乡建设用地挂钩指标凭证。农村集体经济组织是农村土地的所有权人农民集体的代表，农民自愿提出宅基地复垦申请的，要经农村集体经济组织同意。而集体经济组织、农村建设用地使用权人申请复垦的，要经三分之二以上成员(或成员代表)同意。地票交易只是指标交易，不与具体地块挂钩。现阶段，还没有放开让其他社会主体参与复垦，因为考虑到农民议价能力，开发企业趋利的性质及各方面对资金饥渴程度，这些复杂因素很可能导致分配关系扭曲，会找不到最科学的分配机制。*对复垦后的土地验收并核发城乡建设用地挂钩指标给农村集体，在上市交易后转让给其他市场主体，这个主体就是地票持有人。
(二)地票的权利义务
这里分两个阶段，第一阶段，通过复垦而拥有地票的农村集体(包括建设用地使用权人，农村居民)，权利和收益体现在有权转让地票并收取相应的对价，当然对价取决于地票转让后的价值。地票“并非进入国有土地出让市场的资格证明”， 也不能享有交易条件相同情况下的“优先权”。《暂行办法》第27条的规定，地票“在落地时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费”这是地票价值的直接体现。由于市场化机制和指标的稀缺性而带来的溢价，将通过一定比例的返还实现远距离转移，反哺到农村。对于地票的持有人来说，拍得地票后可在城市总规划范围内有选择性寻找地块，幷向*提出征地建议。*按程序对该地块进行征用，幷作为经营性用地进行招拍挂。地票的持有人和其他企业成为平等的竞争者。其有利条件在于他是该地块的物色者，已经先期对其做过市场分析、调研，对此有市场信心，较有可能在拍卖中举牌更高，最终取得该地块使用权。此时，地票的价格计入到招拍挂价格之中。但也可能别的开发商报价更高，拿下该地块，此时，*从拍卖价中扣除地票价格，这部分返给地票拥有者。由于重庆的农村土地交易所已经为地票的交易提供了公开的市场平台，地票是可以转让的权利，地票持有人可以用地票抵押融资，并办理地票的抵押登记。
