法律分析：一个合法的定金条款或定金合同必须具备以下几个条件：
1、双方关于定金的约定必须订立合同且采取书面形式。
此合同可以是单独的完整的合同(定金合同)，也可以作为商品房买卖合同的一个条款(定金条款)而存在。当商品房买卖合同为口头合同时，定金合同也可以用定金收受方即开发商出具的定金收据代替。
2、定金的约定必须是在主合同(即商品房买卖合同)有效成立后才具备法律效力。
如果，商品房买卖合同因某种原因无效、被撤消或者其他原因而消灭，定金的收取均构成了不当得利，应予返还。
3、定金的给付额由双方当事人约定，但总数不得超过商品房买卖合同中房屋价款总额的20%。
其超过的部分不具有定金的性质，不适用“无权要求返还”或“双倍返还”的规定，应当按实际数额退还给购房人或者作为预付款使用。
4、定金合同从实际交付定金之日起生效。
法律依据：《民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《民法典》第五百八十七条 债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
下载本文