国有土地使用权的四种方式:划拨、出让、承租、作价出资/入股。划拨是政府无偿配置土地使用权;出让通过招标、拍卖等方式取得商业用地;承租通过租赁方式取得土地使用权;作价出资/入股是以土地使用权作为对价获得企业资本金。每种方式有不同的限制和权益,需遵守相关法律规定。
法律分析
第一种,是国有土地使用权划拨取得方式的划拨土地使用权。
首先,国有土地使用权划拨,指的是经过县级以上人民政府依法批准,在土地使用者依法缴纳相关补偿、安置等费用后该土地归其使用,或者无偿交付该土地给使用者使用的行为。
此种方式下的土地使用权即是划拨土地使用权,系一种无偿的政府行政配置方式,且除法律、行政法规另有规定外,不受使用年限的限制,因而,划拨用地的范围受到法律的严格限制。未经批准,土地使用者不得转让划拨土地使用权。
第二种,是出让土地使用权,是通过招标、拍卖、挂牌或者协议的方式取得的一种国有土地使用权。
用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性的,须采用招标拍卖挂牌的方式才可以取得此种土地使用权。出让土地使用权根据法律规定,按用途分有不同的年限,如居住用地年限是70年;工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或者其他用地年限是50年;商业、旅游、娱乐用地年限是40年。
第三种,是承租土地使用权,顾名思义,是通过国有土地租赁方式取得的一种国有土地使用权。
承租人按约定支付土地租金的,并依法领取该租赁国有土地使用权权属证书,且依约完成协议中所要求的开发建设工程的,经相关部门同意或依照协议内容,可进行转租、转让以及抵押等行为。但须依法进行登记,便于土地行政主管部门进行国有土地管理。所以,承租人享有对该租赁土地的使用权权益、收益权权益和部分处置权权益。
第四种,是作价出资或入股土地使用权。
即土地使用权被作为国家投资公司的对价,来获得企业的国家资本金或股本金,但是该国有土地使用权必须受到年限的限制。此时应当由市、县人民政府土地行政主管部门向企业颁发《国有土地使用权作价出资(入股)决定书》,当事人可依法进行土地使用权的转让、出租或抵押等行为。
结语
根据以上所述的四种国有土地使用权取得方式,我们可以看到不同方式下的权益和限制。划拨土地使用权是一种无偿的政府行政配置方式,不受使用年限限制,但转让受到法律限制。出让土地使用权需要通过招标、拍卖、挂牌等方式获得,根据用途有不同的年限限制。承租土地使用权通过租赁方式取得,享有使用权、收益权和部分处置权,但需依法登记管理。作价出资或入股土地使用权需要受到年限限制,可进行转让、出租或抵押等行为。各种方式都需要遵守相关法律法规的规定。
法律依据
中华人民共和国土地管理法(2019修正):第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十二条 土地使用权出让,由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案,按照国务院规定,报经有批准权的人民政府批准后,由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限,由直辖市人民政府规定。
中华人民共和国土地管理法(2019修正):第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
中华人民共和国土地管理法(2019修正):第二章 房地产开发用地 第一节 土地使用权出让 第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
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