房屋出租需符合法律规定，否则将无法受到法律保护。出租人需提供房主书面委托书或同意书，并办理房屋租赁许可证和租赁登记备案手续。不能出租的情况包括：未取得出售或租赁许可证、无房屋所有权证、产权共有有争议、未签订书面合同和未办理登记备案手续等。出租人需向相关房屋主管机关提出申请，提交相关文件和证明材料。涉外出租房屋需向市房地局房政处申请。

法律分析

如果是受房屋所有人(房屋产权人)的委托代其出租房屋的，应出具房主的书面委托书。如果是转租，则应当事先征得房主的书面同意，否则，非房屋所有权人签订的合同即为无效，无法受到法律保护。若将已购公房出租，且未办理产权证，房主可以从单位开具相关证明。

同时，由于购房时未缴纳土地出让金，因此应将租金中包含的土地收益上缴。但目前按有关规定，暂时仍是按私房出租。房屋出租人应办理《房屋租赁许可证》。只有在取得房屋租赁许可证，并交纳契税之后，其出租行为才是合法的。作为具有法律效力的房屋租赁合同，租赁登记是合同生效的必要条件。如果未履行这一法定程序，该合同即被视为无效，其内容不受法律保护。

一、房屋有下列问题就不能出租，否则即是违法租房。

1.凡新建住宅，在未经国家有关部门综合验收和未取得出售或租赁许可证的情况下房子不能出租；

2.不具备房屋所有权证的房子不能出租；

3.产权共有的，在共有人意见不一致或产权权属有争议的房子不能出租；

4.未签订书面《房屋租赁合同》和未办理房屋租赁登记备案手续的房屋不能出租；

5.租用房管部门的公有住房或其他企事业单位自管房房屋不能出租；

6.未经原出租人同意，承租人不得将现住的全部或部分房屋出租；

7.已经抵押的房屋，在未得到抵押人权同意的情况下不得出租；

8.未经国家规划部门批准的违章建筑或是私自建造的无证房不得出租；

9.有倒塌危险的破旧房屋或临时建筑不准出租；

10.有关法律、法规规定禁止出租的其他情形

二、房屋拟出租前，出租人应向房屋所在地的区、县房屋主管机关的基层管理机构提出申请，属于涉外出租房屋的向市房地局房政处提出申请并提交以下文件和证明材料：

1.房屋出租申请书；

2.房屋产权证明或批准建房的合法文件和证明材料；

3.出租人是个人的，应提交房主的居民身份证；出租人是单位的，应提交单位法人资格证明，单位不是法人的，应提交单位上级主管部门同意其出租房屋的证明；

4.出租共有房屋的，应提交其他共有人同意出租的证明或委托书；

5.出租委托代管房屋，应提交委托人授权房屋代管人出租房屋的授权证明及委托代理人的身份证明；

结语

在出租房屋时，必须遵守相关法律规定，确保合法合规。出租人应持有房主的书面委托书或书面同意，并办理房屋租赁许可证和契税。若房屋存在问题，如未取得许可证、产权争议等，出租将被视为违法。此外，需遵循房屋出租禁止情形，如违章建筑、倒塌危险等。请出租人在出租前向相关机构提出申请，并提供相关证明材料，确保租赁行为合法可靠。

法律依据

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十四章 租赁合同 第七百一十九条 承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。