1.租赁房屋合同有效期最长是20年，租赁房屋的当事人每次签订合同所约定租赁期限不得超过20年，租赁期间届满，当事人每次续签合同所约定租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。
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为什么要规定房屋租赁合同最长期限是20年？
因为《中华人民共和国合同法》明确规定了，租赁合同的最长期限为20年。房屋租赁合同也属于租赁合同的一种，需要按照规定执行。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
扩展资料：
《中华人民共和国合同法》 第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
参考资料来源：中国网——中华人民共和国合同法
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