房屋租赁合同最长二十年失效。当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年；房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年；超过20年部分租赁期限无效。
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房屋租赁合同无效的法律后果
房屋租赁合同无效，则合同自始没有法律约束力。
根据《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民依照合同法（自2021年1月1日起废止）的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”
《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
法律依据:
《最高人民关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民依照合同法（自2021年1月1日起废止）的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民法典》 第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。下载本文
